오늘은 미국 투자용 부동산 보유 및 처분시 꼭 알아두어야 할 사항에 대해 소개한다. 캐나다화의 강세와 미국 부동산시장의 폭락을 기점으로 많은 캐나다인들이 미국내 투자용 부동산을 구입했다. 휴가용 가족 별장이나 겨울 안식처 용도로 구입하는 경우도 상당수 되지만 더 많게는 장·단기의 수익을 바라보고 구입하는 경우가 더 많은 것으로 여겨진다.

구입 자격조건

미국에서 부동산을 매매할 경우, 캐나다처럼 구입자의 국적에 따른 제한은 없다. 즉 국적을 막론하고 내·외국인 또는 현지·해외법인이 매매할 수 있다. 다만 외국인으로서 미국 신용 점수가 없는 경우에는 모기지를 얻는 것이 제한적이거나 불가능할 경우가 있을 수 있으므로 사전에 충분한 자금조달계획을 세워야한다.

미국납세자번호 신청

부동산 임대사업 등 부동산을 통한 수익이 발생할 경우, 그에 해당하는 미국 세금보고를 해야 한다. 개인이 미국내 부동산을 소유하여 수익 발생시, 미국납세자번호(Social Security Number)가 없는 경우에는 미국국세청(IRS)에 납세자번호(ITIN: Individual Taxpayer Identification Number)를 신청해 번호를 받아야 한다. 세금보고기간에 맞춰 세금보고서와 같이 납세자번호를 신청하는 것이 일반적이나, 전문관리회사를 통한 부동산 운영시에는 구비서류를 갖춰 미리 번호를 신청할 수도 있다.

납세자번호를 신청하기 위해서는 우선 납세자의 여권이나 기타 신분증 등을 CAA(Certifying Acceptance Agent)를 통해 공증 받아야 하기에 거주지역의 CAA에게 연락해야한다. CAA 명단은 IRS웹사이트 참조.

법인 명의로 부동산을 소유하여 수입이 발생할 경우에는 법인납세자번호(FEIN: Federal Employer Identification Number)를 신청해 받아야 한다.

부동산의 분류

미국세법상 외국인이 미국내 부동산 구입 및 임대 시, 이 부동산을 투자 소득용 자산 (Investment income)과 미국 사업용 자산(effectively connected with a U.S. trade or business)으로 분류한다. 만약 투자 소득용 자산으로 분류될 경우에는 임대소득(Gross rent)의 30%를 원천징수세로 IRS에 납부해야 한다.

집주인이 임대주택에 관련된 보험금이나 수리비, 관리비, 재산세 등의 유지비용을 세입자에게 직접 납부하도록 하고 본인은 임대 순수입만 받는 경우에는 투자소득자산으로 분류된다. 또한 집주인이 유지비를 부담하고 납부하더라도 능동적인 운영이 이루어지지 않을 경우 역시 투자 소득용 자산으로 분류될 수 있다.

미국 사업용 자산으로 분류되었을 경우 원천징수세를 납부하지 않아도 된다. 주로 부동산 소유주가 미국에서 적극적으로 집이나 상가 등을 직접 개발, 관리, 운영하는 경우에 해당한다. 이 경우에는 1년에 한번 소득세보고를 통해 임대소득에서 각종 유지경비를 공제한 순소득 기준으로 과세가 이뤄진다. 임대주택 소유자가 비거주자 개인인 경우에는 양식 1040NR을 이용해 보고하고, 해외법인이 부동산 보유 시에는 양식 1120F를 통해 보고하면 된다.

부동산 분류 변경신청

미국내 부동산을 능동적으로 운영 및 경영하지 않는 외국인들이 받을 수 있는 세제상의 불이익을 줄이기 위하여 미국국세청은 투자 소득용 자산을 미국 사업용 자산으로 재분류할 수 있는 방안을 마련하고 있다. 이를 위해서는 양식(W-8ECI)을 작성해 미국내의 부동산관리 대리인에게 제출해야 한다. 이때는 반드시 IRS에 세금보고서를 제출해야 하며 보고기간은 해당연도 다음해 4월15일 또는 6월15일이다. 하지만 부동산 분류변경을 신청했다고 하더라도 해당 보고기간 18개월 이후에 세금보고를 한다면 분류 변경신청이 자동적으로 취소된다. 이 경우 다시 투자소득으로 분류되고, 총 임대수입의 30%를 원천징수세로 납부하여야 하므로 기간내에 세금보고를 하는 것이 중요하다.

부동산 처분시 양도세

미국내 부동산을 처분한 경우에는 임대용이건 개인용 별장이건 사용용도를 막론하고 세금을 납부하여야 한다. 이때는 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 IRS에 원천징수세로 납부한다. 원천징수된 세금은 세금보고시 최종 세율이 결정되며 결정세액보다 많이 납부된 경우에는 차액을 환불받을 수 있다.

캐나다 소득보고시 주의사항

캐나다 거주자는 미국내에 발생한 소득 역시 캐나다 세금보고시에 포함시켜야 한다. 미국에서 발생한 수입과 지출을 캐나다화로 환산하여 세밀히 보고해야하는데, 이때 미국에 납부한 세금 역시 캐나다 세금보고시 청구해 이중과세를 막아야한다. 또한 임대주택의 구매가격이 구입자 1인기준 10만불이 넘거나 보고대상 해외자산의 총 금액이 10만불 이상인 경우에는 양식 T1135를 통해 해외소득확인서(Foreign Income Verification)을 매년 보고해야 한다.

기타 주의사항

미국에는 각 주마다 독립적인 세금시스템을 운영하며, 앞서 거론한 연방세 외에 주 세금이 부과될 수 있다. 따라서 집을 구입하기 전에 해당주에 납부해야할 소득세율과 재산세율 등을 상세히 알아보는 것이 좋다.