GTA(광역토론토) 유입 인구는 연간 10만 명으로 추산된다. 대부분 이민자들이지만 일부는 GTA 외곽지역, 온주 지방 또는 타주에서 토론토로 오는 대학생들 또는 전문직업인들이다. 그들은 주로 토론토 다운타운 다세대주택을 선호한다. 특히 9월초 학기가 시작되면 수요 보다 공급이 딸려 세입자들은 거주할 곳을 찾아 나선다. 8월말이나 9월초 이 지역 다세대 아파트의 입주 경쟁률은 보통 15대1 이라고 한다. 앞으로 늘어나는 세입자들의 수요량과 제한된 주택 공급으로 세입자 주택난은 더욱 악화될 전망이다. 따라서 주택을 소유한 은퇴자들은 토론토 다세대주택을 구입하든지 주거지를 개조해 임대수입을 올리는 방법을 검토할 필요가 있다.

다운타운의 다세대주택

토론토 중심을 가로지르는 블루어의 동쪽 페이프에서 서쪽 하이파크까지, 남북으로는 블루어에서 온타리오 호숫가까지 그리고 애비뉴부터 랜스다운까지는 두폰 남쪽을 포함한 지역에서 많은 다세대주택을 찾을 수 있다. 100만 불짜리 주택을 소유한 은퇴 부부는 거주하는 주택을 정리하고 이 지역의 주택을 구입할 수 있다. 은퇴자가 1층 아파트를 주거지로 사용하고 지하아파트, 2층과 3층 아파트를 임대할 경우 100만 불짜리 다세대주택의 월 수입은 4,400불 정도 될 수 있다. 관리비를 포함한 운영경비를 1,800불 정도 잡으면 2,600불의 세전 수입이 들어온다. 감가상각을 이용하면 무과세로 월 600불의 자금을 축적하여 수리비나 기타 비상금으로 사용해야 한다. 큰 수리비는 HELOC(Home Equity Line of Credit)를 이용할 수 있다. 임대수입은 연 2.5 % 올릴 수 있다. 세입자가 바꾸어질 때에는 시장가격으로 임대비를 올릴 수 있다. 최근 임대비 상승률은 공급량 부족으로 연 10% 이상이다. 임대수입의 10%를 주고 전문관리인을 고용하면 세입자 선택 및 주택 관리 등을 맡길 수 있어 힘 안들이고 다세대주택을 운영할 수 있다.

GTA 2세대 주택(일반 세입자)

이 지역은 새 이민자들이나 젊은 가족들이 선호한다. 100만 불짜리 단독주택 지하실을 아파트로 개조해 임대할 수 있다. 지역에 따라 이웃이 허락하지 않을 수도 있어 시청에 가서 미리 알아봐야 한다. 지하아파트 개조는 시 정책에 따라 모든 규칙을 지켜야 하기 때문에 건축사에게 의뢰하고 시 허가를 받으면 합법적인 2세대 주택을 소유할 수 있다. 예를 들어 100만 불짜리 주택 지하실을 침실 2개를 가진 아파트로 개조할 경우 건축비는 5만불 정도 들고 예상수입은 월 1,500불 정도다. HELOC를 이용해 5만불의 건축비를 충당했을 경우 이자(연 3.5%)는 월 150불, 과외로 들어가는 공과비가 100불 정도 되면 세전 수입은 1,250불로 은퇴생활에 보탬이 될 수 있다.

GTA 2세대 주택(자녀 세입자)

주택가격 상승으로 가족 수입이 10만불이 넘지 않은 젊은 부부들은 30만불 이상의 모기지를 얻기가 쉽지 않아 임대아파트나 40만불 이하의 콘도를 주거지로 선택하는 경우가 보통이다. 이들이 자녀를 낳고 새 가정을 이루면 공간이 큰 주택이 필요하게 된다. 이러한 자녀를 가진 은퇴자들은 방갈로 주택의 지하실을 아파트로 개조, 지하실에 살고 자녀들은 1층에 살게 할 수 있다. 2층 단독주택일 경우 1층과 2층을 독립아파트로 개조, 자녀들을 2층에 거주하게 할 수 있다. 이 경우 자녀에게서 월 2천불의 임대료를 받을 수 있다. 자녀가 30만불 짜리 콘도를 소유했을 경우 100만불짜리 주택을 가진 은퇴자 부모는 자녀들과 거주지를 바꾸고 자녀에게 70만불 모기지(3%, 40년 상환)를 설정하면 월 2,500불 받을 수 있다.

결론적으로 계속 오르는 집값은 은퇴자들의 연금 원천이 될 수 있다. 과거 GTA 부동산가격 상승은 항상 인플레를 앞서 왔고 앞으로도 같은 추세를 예상할 수 있다. 또한 최소한 인플레를 따라가는 임대수입으로 들어오는 연금은 은퇴생활을 더욱 여유롭게 할 수 있고, 양로원 비용을 준비할 수 있을 뿐 아니라 자녀에게 주택 유산을 남길 수 있다.

현재 국내인들이 사망 전 양로원에 거주하는 기간은 평균 약 7년이고 양로원 비용은 1인당 월 4천불로 잡으면 여유가 있다.