부동산투자를 성공적으로 할 경우 임대수입은 인플레를 따라 오르면서 부동산가치가 상승하면 은행에서 재융자해 다른 임대부동산을 구입할 수 있다. 따라서 시간이 지나면 부동산이 계속 늘어난다. 많은 부동산을 소유한 주위의 건물주들을 분석해보면 대대로 이런 방법으로 부를 축적한다. 이런 투자를 할 경우 늘어나는 자산가치(Capital Gains)는 건물주 생존 시 건물을 팔거나 다음세대로 유산으로 물려줄 때 자산증가세(Capital Gains Tax) 대상이 된다. 온주에서는 자산증가액의 최고 23%까지 세금을 물린다.

장차 늘어날 자산증가세는 자산가치동결(Estate Freeze)을 이용해 다음세대로 넘길 수 있다. 자산가치동결을 하기 전까지의 자산증가세는 유산창조보험(Joint Last to Die Life Insurance)을 이용해 가장 경제적으로 세금을 준비할 수 있다. 자산가치동결이란 부동산, 사업체, 펀드 등 자산가치가 증가될 수 있는 자산들을 개인으로 소유했을 경우 주식회사에 옮기고, 주인 부부는 자산가치 만큼의 우선주(Preferred Shares, voting)를 소유하고 유산을 물려받을 다음세대에게는 보통주(Common Shares)를 분배하는 세법적 과정이다. 이미 자산이 주식회사에 소속된 경우 주식교환과 새로운 보통주 발행으로 위와 같은 주식배당을 할 수 있다. 자산가치동결 이후에도 주인 부부는 주식회사를 통제할 수 있고 자산가치 증가세는 유산을 물려받는 다음세대가 책임지게 된다. 즉 세금을 한세대 미루는 것이다.

평생 동안 성공적인 부동산투자로 자산 1천만불이 증가, 유산상속 시 약 200만불의 자산증가세를 내야하는 어느 사업가(50세)의 예를 들어보자. 만약 이 사업가가 여유자금 100만불이 있고 신용대출(Line of Credit) 100만불을 얻어 200만불 짜리 부동산을 구입할 경우 임대소득(13만5천불, Cap Rate 6.5%)에서 Line of Credit에 대한 연리 3.5%(연간 3만5천불)를 공제할 수 있다.

반면에 ILS(Investment Loan Strategy) 투자전략을 이용해 투자액 100만불을 보험에 투자한 후 95만불(95%)을 보험투자액에서 융자받아 투자할 수도 있다. 이 경우 융자액과 Line of Credit(연리 3.5%) 105만불을 이용해 200만불짜리 임대부동산을 구입할 수 있다. 보험액은 사업가 부부가 사망 후 내야 할 자산증가세(예를 들어 200만불) 만큼 들어놓는다. 보험에서 받은 융자액의 이자는 9만5천불(연 10%)로 책정된다. 연간 부동산 임대수입이 13만5천불(Cap Rate 6.75%)이 되었을 경우 수입에서 이자 9만5천불을 보험회사에 매년 지불해야 한다. 이중 7만6천불은 약 1만2천불의 순수보험료를 지불하고 부부 소유 보험투자자산에 복리로 적립된다. 적립되는 투자자산은 비과세로 부부의 보험자산이 된다. 잔액 1만9천불은 보험회사의 행정비로 들어간다. 이자 9만5천불은 임대수입에서 세금공제를 받게 되면 최고 4만7천불의 세금 공제로 이득을 볼 수 있다. 보험회사에 내야하는 행정비 1만9천불을 제하고도 연간 2만8천불의 순이득을 볼 수 있다. 은행에 지불하는 이자(3만6,750불)를 세금공제액에 합하면 총 세금공제액은 13만1,750불이 된다. 직접투자한 경우와 ILS를 이용한 경우를 도표에서 비교할 수 있다.

결론적으로 ILS를 이용해 투자할 경우 자산증가에 의한 이득을 볼 수 있고 임대수입에 대한 소득세를 거의 공제 받으며 미래의 자산증가세는 보험금으로 대처할 수 있다. 보험 안에 축적 된 보험자산(Cash Value)은 부부 중 한 사람이라도 중병이나 장기요양이 필요할 때 비과세로 인출할 수 있다. 단 이런 전략은 재정상담가, 회계사 ,변호사를 통해 정확한 재무분석을 한 후 실행해야 한다.