차재혁과 함께 푸는 생활자산관리 9편

여덟 번째 : 주거주지와 소득세 (Principal Residence) (Income Tax)



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 15 Aug 2017

모기지 비율 높으면 부동산 불황 때 손해


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(지난주에 이어)

부동산 세법 측면에서 주거주지로 지정한 부동산을 제외한 모든 부동산 투자는 소득세 지불대상이다. 매수가격과 매도가격의 가격차에 따른 시세차익이 있다면 이중 50% 소득세 지불대상 소득이 된다.

중산층 투자자의 예를 들어 보자면 자기자본이 200 달러 있는 사람이 주거주지와 콘도 5채에 투자하였는데 주거주지의 가격은 200 달러, 콘도5채의 평균 가격은 50 달러씩 250 달러에 투자하였다. 경우 부동산 투자액은 450 달러이고, 모기지는 250 달러인 셈이 된다. 10 주거지의 가격은 400 달러, 콘도 5채의 가격은 500 달러가 되었다고 가정한다. 이를 소득세 측면에서 접근해 본다면 200 달러 가격 상승이 이루어진 주거주지는 세금없이 그대로 400 달러의 자산가치를 갖게 되고, 250 달러 가격상승이 이루어진 콘도 5채는 매각시 시세차익의 50% 소득세 지불 대상 소득이 된다. 따라서 부동산 시장 냉각으로 가격 하락을 우려한 투자자가 콘도 5채를 번에 매도할 발생할 세금은 소득세 대상 시세차익 125 달러의 50.6% 632,486달러이다. 콘도 5 매각 순자산가치는 자기자본을 포함하여 4367,514달러이다.

그러나 전체 투자자금 같은 모기지를 얻어 주거주지에만 투자하였다면 매각시 소득세가 없기 때문에 부동산 시세가치 전액이 자신의 순자산가치로 만들 있다.

또한 모기지에 대한 정부정책의 방향과 이자율 전망은 부동산 시세 가치에 지극히 많은 영향을 미치기 때문에 2000년도 이후 보여준 부동산 시장의 흐름이 바뀐다면 모기지 비율이 많은 투자자는 자산가치 하락에 영향을 받게 되므로 부동산 투자에 있어 부채를 어떻게 활용 관리해야 하는지 객관적인 조언을 경제 재정 전문가와 상담할 필요가 있다.

 

두번째, 주거주지와 용도변경 그리고 국세청

주거주지로 활용하다가 여러 사유로 부동산을 보유한 렌트를 주고 타지역으로 이사를 가는 경우 국세청은 이를 용도변경으로 보고 렌트를 주고 이사를 가는 순간 부동산을 매각했다고 간주(Deemed Disposition)한다. 미래 어느날 부동산을 매각한다면 용도변경이 이루어진 시점으로부터 매각한 날까지의 시세차익에 대해 소득세를 부과한다는 의미로 이해하면 된다.

그러나 가지 이를 면하는 방법은 있다. 이사를 가는 날로부터 4 이내로 주거지로 돌아온다는 , 그리고 부동산을 Principal Residence 지정하지 않겠다는 내용을 즉시 국세청에 통보해 허가를 받는다면 매각 소득세 면제대상으로 인정 받을 있다.

하나 주의해야 점은 주거주지에 Tenant 들이는 경우다. 경우에도 임대공간에 대해 용도변경이 이루어졌다는 점을 알고 있어야 한다. 임대를 주면 임대소득이 생기고 또한 임대준 공간에 대해선 Principal Residence 대상이 아니기 때문에 추후 부동산 매각시 부동산 시세가치 상승에 따른 해당 임대공간에 대해 소득세를 지불해야 하는 것이 법이다.

그러나 많은 분들이 임대수입에 대해 소득세 신고를 누락하고 또한 부동산 매각시에도 부분에 대해 세금신고를 누락하고 있다. 또한 같은 방법을 통해 임대소득으로 노후소득을 충당하겠다고 계획하고 있는 분들도 있다.

국세청에서는 가지 사실에 대해 Tax Fraud 인식한다. 같은 방법으로 살다가 국세청 레이다망에 걸린다면 아주 위험할 있다.

따라서 상기와 같은 방식의 노후소득계획은 바뀌어야 하는 것이다. 정확하고 정직한 세금신고와 납부가 중요한 캐나다에서 세법을 정확히 알고 내야할 세금을 제대로 납부하는 일은 무엇보다 중요할 있다.

 

 

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