연재 제 29회

제2부 투자의 종류 및 성공 노하우



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 04 Dec 2018


임대용 건물가격은 어떻게 결정되나?

 

 그는 땅을 깊이 파서 반석 위에 기초를 놓고 집을 짓는 사람과 같다. 홍수가 나서 강물이 집에 들이닥쳐도 전혀 흔들리지 않는다 (루가 6: 48)

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   농부가 젖소를 기르는 목적은 젖소가 생산한 우유를 팔아 돈을 벌기 위함이다. 따라서 젖소의 값은 하루에 얼마의 우유를 생산하느냐가 중요한 가격 결정 요인이 된다. 육우는 무게를 달아서 사고 팔지만, 젖소는 생산하는 우유의 양에 따라 거래가격이 결정된다. 젖소는 무게가 중요한 것이 아니다. 사료를 많이 먹어서 관리비는 많이 드는데, 우유는 적게 나오기 때문에 수익은 줄어들 수밖에 없다.

     임대용 부동산도 마찬가지이다. 건물 크기에 비례해서 건물 가격이 결정되는 것은 아니다. 건물값을 결정하는 중요한 요인은 임대수입이다. 1년에 얼마의 임대료를 받을 수 있느냐가 건물의 가격을 결정하는 바로미터 역할을 한다. 주택이나 아파트 임대와는 달리 상가를 임대할 때는 재산세 (Property Tax)나 건물관리비용 (Maintenance) 및 보험료(Insurance) 등을 추가로 징수할 수 있다.

   임대용 건물의 수익률을 계산하는 방법을 알아보자. 임대용 건물의 수익을 계산하는 공식을 전문가들은 자본환원율(Capitalization Rate)이라고 표현한다. 예를 들면 1년에 렌트 수입이 1천만 원인 건물을 2억 원에 매입했다고 가정하자. 그러면 현재 통용되는 수익률 즉 자본환원율은 5% 라는 계산이 나온다. (계산방식 : 1,000만 원 ÷ 2억 원 = 5%.  즉,  연 렌트 수입 ÷ 건물 시가 = 자본 환원율)

   역으로 렌트 수입만 알고 적정한 시가를 알아보고자 하는 경우에는 렌트수입에서 수익률을 나누면 건물의 시가를 역산해 낼 수 있다. (계산방식 : 1,000만원 ÷ 5% = 2억원이 된다.  즉, 렌트수입 ÷ 평균 자본환원율 = 적정 시가)

이렇듯 임대용 부동산 가격은 임대 수입에 따라서 결정되기 때문에 임대수입의 변동에 비례하여 건물가격은 가파르게 오르기도 하고 내리기도 한다.

위에 설명한 건물의 임대 수입이 1년 후에 10%가 인상되었다고 가정하면 1,100만 원이 된다. 자본 환원율은 동일한 5%대라고 가정하면 적정가격은 1,100만 원 ÷ 5% = 2억 2,000만 원으로 뛰어오르게 된다. 렌트 수입은 1년에 100만 원 올랐는 데도 건물 값은 20배인 2천만 원이 오른 것으로 평가할 수 있다. 또 1년 후 금리가 내리거나 제반 경제 사정의 악화로 자본환원율이 5%에서 4%로 내렸다고 가정하자. 이 경우 렌트 소득이 똑같은 1,000만 원이라고 했을 때 건물 적정가격은 2억 5천만 원으로 (계산 : 1,000만 원 ÷ 4% = 2억 5 천만 원) 평가할 수 있다. 임대용 부동산 가격은 임대 수입이 같다고 가정했을 때 금리변동과는 정반대로 오르고 내린다. 즉 금리가 오르면 가격은 내리고, 반대로 금리가 내리면 가격은 상승하게 된다.

(계속)    

 

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