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모기지 칼럼(27) 리버스 모기지를 다시 생각한다(하)
- 김용호 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Mar 27 2019 01:29 PM
리버스 모기지의 가장 큰 단점으로 이자율이 상대적으로 비싸다는 점과 높은 이자의 누적분만큼씩 집에 대한 자신의 지분(equity)이 점차 줄어들게 된다는 점을 꼽습니다.
많은 한인들은 ‘자신의 지분’ 감소라는 부분을 특히 마땅찮게 생각하는 경향이 있습니다. 대부분 평생 벌어 장만한 집을 뺏길지도 모르고, 자식들에게 물려줄 것이 아무것도 없게 된다는 막연한 불안감에서 출발합니다. 하지만 이런 우려에는 집에 대한 지분이 줄어드는 것이 리버스 모기지뿐만 아니라 일반적인 모기지나 집담보 마이너스 대출(HELOC)도 마찬가지라는 점이 간과되어 있습니다.
먼저 이자율에 대해서 살펴보면, 시중에서 접할 수 있는 금융상품 중 이자율이 가장 낮은 것은 모기지입니다. A렌더 에게서 받는 소위 ‘Top 모기지’를 말합니다. 반면 가장 높은 이자율은 크레딧카드 입니다. 리버스 모기지는 그 중간에 속하며, 일반적인 마이너스 대출(LOC)보다는 조금 낮고, 집을 담보로 하는 마이너스 대출(HELOC)보다 조금 높게 이자율이 형성됩니다.
금융상품과 이자율의 상관관계를 보면 결국 그 상품에 접근할 수 있도록 기회를 줄 때 개인별 조건과 자격여부를 얼마나 심각하게 따지는지에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 스트레스 테스트 등 자격심사가 엄격한 모기지가 가장 낮은 이자율을 누리게 됩니다. 리버스 모기지는 집을 보유하고 있는 시니어라는 조건이 필요하지만 별도의 소득에 대한 검증은 하지 않으므로 그만한 조건에 걸맞는 이자율이 책정된 것으로 이해할 수 있습니다.
한편, 일반모기지나 HELOC도 원금과 이자만큼 집에 대한 자기 지분이 줄어듦에도 불구하고 리버스 모기지에 대해서만 지분감소가 특별히 과다하게 부각되는 이유는 이자상환 방식의 차이에 기인합니다. 리버스 모기지는 이자뿐 아니라 원금도 특정한 조건에 해당되기 전까지는 전혀 내지 않아도 됩니다. 하지만 일반 모기지는 매달 모기지 페이먼트에 이자가 포함되어 있으며, 집담보 마이너스 대출은 매월 이자를 갚기 때문에 이자가 누적되지 않고 이로 인해 이자가 보이지 않는 ‘착시현상’이 일어납니다. 즉 이자 누적으로 인한 지분감소가 리버스 모기지에만 크게 보여지는 원인이 여기에 있습니다. 그렇다면 마이너스 대출처럼 이자만이라도 갚아나가서 향후 상환시 우려되는 자기지분 감소를 최소화할 수 있는 방법은 없을까요?
리버스 모기지에 대해 많은 사람들의 정확한 이해가 부족한 것 중의 하나가 이자를 납부할 것인지 말 것인지에 대한 의사결정이 대출자에게 달려 있다는 사실입니다. 만약에 리버스 모기지를 받고 매월 이자를 납부하기로 한다면 리버스 모기지의 최대 약점으로 꼽히는 이자로 인한 자기 지분 감소가 없다는 면에서 집담보 마이너스 대출(HELOC)로 전환하는 것과 같은 효과를 누릴 수 있습니다. 다시 말해 소득 및 지불 능력 등에 대한 평가 없이 모기지 승인을 받을 수 있는 리버스 모기지의 장점을 최대한으로 누리되, 매월 이자 납부를 함으로써 리버스 모기지의 최대 약점인 지분 감소를 미연에 방지할 수 있는 획기적인 ‘묘책’이라 할 수 있습니다.
이러한 상품을 은행들이 별도로 제공하진 않지만 실제로 리버스 모기지를 집담보 마이너스 대출로 전환하는 효과를 본다는 측면에서 속칭 ‘RMHELOC’이라고 부르기도 합니다. 물론 HELOC에 비해 이자율이 다소 높을 수는 있지만 이는 모기지 승인시 소득에 대한 평가가 필요한 HELOC보다는 수월한 승인과정에 대한 대가로 불가피하다고 할 수 있습니다. 다만 리버스 모기지 이자율은 1년에 2번 복리계산을 하므로 1년에 12번 복리계산을 하는 HELOC 이자율보다는 이자 부담이 상대적으로 적다는 부수효과도 누릴 수 있습니다.
게다가 역설적인 얘기지만, HELOC에는 부채상한액이 정해져 있지 않으므로,이자를 성실히 납부하지 않는 상황을 전제로 한다면, 부채가 집값을 넘어서 집을 잃게 되는 극단적인 일도 상상할 수 있습니다. 그러나 리버스 모기지는 집 값을 상회하는 부채를 질 수 없는 구조이기 때문에 원금과 이자를 합산한 만큼의 지분이 감소할 순 있어도 집자체를 잃는 일은 발생하기가 어렵습니다.
리버스 모기지는 여러가지 면에서 그 이름과 같이 ‘뒤집어져’ 있습니다. 따라서 기존의 관점과 다르게 ‘뒤집어서’ 새로운 시각으로 이 상품을 바라볼 필요가 있습니다. 점점 가속화 되어가는 초고령화, 독립가계의 시대에 리버스 모기지는 더 이상 다른 대안이 없을 때 울며겨자먹기식으로 받아들이는 ‘막장 선택’이 아니라, 개인별 재정상황에 따라 가장 최적대안 중의 하나로 떠오를 수 있는 ‘현명한 선택’이라는 인식의 전환이 필요합니다. (문의: (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)
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