모기지 스트레스 테스트

(OSFI Mortgage Stress Testing)



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 21 Jun 2019

모기지 심사 규정 강화로 은행 융자재량권 대폭 감소


주택담보대출을 받아서 집을 사려는 분이나, 기존 주택담보대출을 리파이낸싱 하려는 분에게 가장 힘든 제도는 은행감독원 OSFI의 모기지 스트레스 테스트이다. 

2017년4월부터 적용한 외국인투기세(Non-Resident Speculation Tax)제도와 2018초부터 적용되어 온 모기지 스트레스 테스트의 영향 등으로 2018년 주택거래량은 토론토지역의 경우 전년 대비 16.1% 감소하였고, 밴쿠버지역은 31.6%나 줄었다. 부동산업계에서는 2019년에도 이 스트레스테스트의 영향으로 평균 가격은 미미한 1.7% 상승에 그치고, 주택 거래량도 2018년 대비하여 0.5%정도 감소될 것으로 예상한다. 

스트레스 테스트는 OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada)가 2018년 1월부터 감독대상 금융기관에 적용한 B-20 Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures 가이드라인으로 은행은 의무적으로 이 기준을 적용해야 하는데, OSFI의 감독을 받지 않는 신용조합 Credit Union은 적용대상이 아니다. 

 

그 내용을 보면, 은행이 주택을 담보로 하는 개인대출을 할 때 빌리는 사람이 대출 원리금을 갚을 소득이 있는지 철저히 확인하고, Mortgage Insurance(주택담보대출보험)에 가입하지 않는 대출은 실제 대출금리에 2%를 더하거나 Bank of Canada가 높게 정한 5년제 금리(2019.1월 현재 5.34%)를 기준으로 상환금액을 가정한 상환능력계수(GDS/TDS)를 계산하여 가정경제 상황이 나빠지거나 금리가 좀 더 올라갈 때도 견딜 능력이 있는지를 확인한다.

소득이 적은 은퇴자나 소규모 개인 영업으로 국세청 CRA에 신고한 소득이 적은 분들이 은행 대출받기가 매우 어렵다. 이러다 보니 소액의 연금소득만 있는 은퇴자는 보유자산이 많아도 주택을 구매하기 위한 대출이 은행에서는 불가능한 것이 현실이다. 전에는 은행들이 담보가치가 충분하면 일정 수준의 기준에 미달하는 대출(Non-confirming Loan)을 해 주기도 했는데, 최근에는 OSFI의 감독 강화로 은행은 취급을 거의 안 해준다. 

김시목 에이전트
Huntington Cross  Mortgage
416-526-5644
kimseemok@gmail.com

 

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