캐나다 부동산 실무 가이드(4)

토론토 잠재력이 부동산 견인

신규주택 시장의 핵심은 콘도 토론토 부동산 검토 실무(4)

2.3 시장 주요 이슈

정부 차원의 부동산 관련 정책 현안과 이를 지지 또는 견제하려는 협회의 정책 제안을 고찰함으로써 토론톤 부동산 시장의 동태를 이해하고 의사결정에 유용한 요소로 활용할 수 있다. 다음 이슈들은 현재 진행 중이거나 추진 예정인 주요 내용들로 이견이 있는 경우 주석을 달았다.

● 에너지평가제실시 : 주택소유주가 부동산을 매매하기 전 에너지평가를 받아야만 거래를 할 수 있는 제도. <협회안> 현행 자유의사에 의한 실시

● Employment Standard Act : 현행 고용 표준법에서 예외로 하고 있는 부동산 중개업 사업자들의 존치 여부를 주정부에서 검토.

● Real Estate and Business Brokers Act : Realtors® 운영, RECO 보험, RECO 고충처리 제도 재검토, <협회안> 현실적인 개정수요를 감안, 동의하나 별도의 중재기관이나 업계 자율 실시.

● 그린벨트, 토지이용계획, 개발부담금 : 주정부 차원에서 Goldenshoe 그린 벨트 지역의 이용검토, Bill 73 (개발부담금과 토지이용 계획의 다양한 변화). <협회안> 개발부담금을 최소화하고 공업 상업지역은 제외, 개발에 따른 사회기반시설 확충으로 주택소유자 권리 보호.

● Land Transfer Tax(토론토와 905 지역) : 토지이전세금과 관련한 City of Toronto Act와 Municipal Act의 개정

● Bill 106(새로운 New Condominium Act) : 제안된 콘도 법규 개정.

● Home Inspection 산업 규정 : 홈인스펙션 산업에 대한 주정부 차원의 검토와 표준 규정 신설. <협회안> 소비자 보호를 위한 자격 요건 강화, 업무표준, 전문투명성 제고.

● FINTRAC : 불법자금 유통을 방지하고자 하는 연방정부 차원의 검토·실시 중

● Capital Cost Allowance Deferral : 부동산을 매각한 이후 재투자시 신규 매입 부동산의 자본 감가상각 연기 방안.

● Affordable Housing : 주택 소유를 장려하는 방향으로 주정부와 시 차원의 가용주택 전략 검토,

● RRSP 주택구입자 계획 : 근무지 이전의 경우 적금을 활용하고 인출 한도에 대한 연동지표 개발.

● 교통시스템 : 정부 기관들의 교통시설 투자 전략 수립시 부동산시장에 영향을 주는 잠재적 신규 세금 신설.

이외에도 TREB(토론토부동산위원회)에서는 토론토시의 토지이전세금의 불공정 과세체계를 지적하고, 훼손 오염지역 등 재개발시 세금납부 연장, 주택시장 활성화를 위해 장벽을 낮추고 인센티브 신설, 세컨드 주택구입을 장려, 시장동향에 적합한 부동산 관련 제규정 시행, 홈리스나 취약 계층을 위한 단체 지원, 임대시장의 고통 완화를 위한 주택시장 정책시행, 지속적인 부동산 시장 안정화를 위해 다운페이 보조, 임대 후 소유 프로그램 신설, 부동산 세금을 인플레이션과 연동하고 생애 최초 구매자에 대한 리베이트 증액, 정부 소유 부동산 재고를 확충하는 장기계획 수립, 건설경기 활성화를 위한 도시 정비사업의 지속, 가용주택의 공급 역할을 정부의 모든 계층에서 지속적으로 장려, 재산세를 최소화하고, 신규주택시장의 가장 큰 걸림돌인 HST 대안모색. 마리화나 재배주택에 대한 주정부차원의 등록 관리, 자금세탁방지 및 테러자금 규제를 위한 개인정보수집은 연방차원 계도, 양질의 토론토 행정서비스의 효과적 분배를 주문하고 있다.

2.4 미래 전망

캐나다 부동산시장은 정부의 종합 대책에도 불구하고, 견고하고 강한 펀더멘탈을 유지하고 있다. 2017년 4월에 발표한 Ontario’s Fair Housing Plan과 같은해 10월에 도입을 발표한 ‘New Mortgage Stress Test’가 이듬해 1월 시행되었고, 이에 새로운 주택 구매자들은 영향을 피하기 위해 구매를 서두르게 되었으며, 이는 12월 거래량이 사상 최고치를 경신하는 결과로 이어졌다. 2018년 상반기에는 정책의 효과가 가시화 되어, 대도시인 토론토와 밴쿠버를 중심으로 부동산 가격이 크게 조정되었으며, 2019년 상반기까지 보합세를 유지하고 있다. 이 추세대로라면 연말에는 밴쿠버가 속한 BC주에서는 거래량이 13.3% 감소할 것으로 전망되며, 토론토가 속한 온타리오주는 3.9% 증가가 예상되며, 캐나다 전체로 확대하면 거래량은 1.2%가 회복되고 거래가격은 보합을 유지할 것으로 내다보고 있다. 2020년도에는 새로운 신규 이민 수요(3년간 100만 명)와 정부의 경제 부양 정책이 시행될 예정으로, 연중 거래가 가장 활발한 봄 주택시장을 기점으로 전국적으로 거래량은 4.4% 증가한 48만3,200건, 평균금액은 0.9% 상승한 48만9,800달러로 회복을 보일 예정이다. 특히 토론토가 속한 온타리오주의 거래 평균 금액은 2019년 2.9% 상승과 2020년 1.6% 상승을 예상하고 있다.

2.4.1 신규 주택시장 전망

신규 주택시장의 핵심은 매년 2만 호 이상이 착공되고 있는 콘도 시장이다. 수년간 지속된 가격상승은 소비자들의 구입여력을 감안할 때 단독주택보다는 타운하우스나 콘도의 거래비율이 늘어날 것으로 예상된다. 사업계획에서 초기분양 기간을 제외하고도 착공에서 준공에 이르는 평균 기간이 28개월 소요되고, 미래수요 예측의 불확실성으로 사업추진의 어려움이 있지만, 토론토 지역의 사업 토지 부족과 최대 토지 효용을 장려하는 인허가 기관을 감안할 때 앞으로 지향되는 시장이라 할 수 있다. 단독주택의 경우 비교적 짧은(6~8개월) 건설기간이 소요되고 있고 올해에는 9천 호가 건설될 예정이며, 사업 부지 매입과 인건비 상승으로 인해 내년에는 6,500호만이 건설될 예정으로 다소 주춤할 것으로 전망된다. 타운하우스의 경우, 단독주택 평균가격 상승의 풍선효과로 혜택을 볼 전망이며, 향후 매년 4,500호가 건설될 예정이며, 토론토 중심지의 이용가능 지역 부재 현상은 인근 도시인 이스트글린베리, 밀튼, 브램튼과 같은 905지역으로 확대되는 양상을 나타낼 전망이다.

2.4.2 기존 주택시장과 경제 전망

GTA 기존 주택시장은 올해는 예년과 비슷한 수준인 9만1천 건의 거래가 예상되며, 주택 구입 여력이 줄어드는 내년에는 8만7,500건의 거래가 예상된다. 전체 토론토의 인구증가율은 1.6%로 예상되나, 주택구입이 왕성한 시기인 25세에서 54세의 인구 증가율은 1.9%로 토론토 부동산시장의 잠재 대기 수요로 인식되며, 고용성장 확대에 따라 실업률은 7% 이하를 유지할 것이다. 세계적 경기불황에도 불구하고 토론토만의 성장 잠재력이 부동산시장을 견인했음은 주지의 사실이다. 그러나 이는 베이비부머 시대의 은퇴와 젊은 피고용인들과의 세대교체 이후 안정적인 고용증가와 6%대의 실업률이 지속될 때에만 지속가능할 것으로 전망된다.