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"위험한 투자상품, 터질게 터져"
전문가들이 평한 '신디케이티드 모기지'
- 조 욱 (press1@koreatimes.net) --
- 25 Sep 2020 03:10 PM
베이트리 설명서는 안전성 강조
한인 다수의 투자손해가 예상되는 '신디케이티드 모기지 투자상품'.
본보가 입수한 베이트리 회사의 '신디케이티드 모기지상품 소개서'에는 '안전한 투자상품'이라고 설명하는 부분이 여러 곳에 있었다.
소개서는 자사의 상품과 일반적인 주식형 투자상품이 다른점에 대해서 "대부분의 투자자는 담보없이 순수투자만 하게돼 주가가 오르기를 기대할 수밖에 없다. 하지만 신디케이티트 모기지처럼 투자고객에게 담보권한이 있다면 가장 먼저 돈을 받고 빠져나올 수 있으므로 '안전장치'가 더해졌다"고 설명했다.
투자대상자인 건물개발자(빌더)가 파산 또는 중간에 어려움을 겪을 경우 "토지 또는 건물들에 대해 저당권/담보권이 설정돼 있으므로 만에 하나라도 잘못된다면 은행이 먼저 변제를 받고 곧바로 투자자들이 변제받는다. 다른 모든 이들은 그후 나중에야 받을 수 있다는 뜻이다. 부동산법률은 법인의 채권이나 지분 소유자들보다 토지에 대한 담보물건/저당권자가 우선 변제돼야 함을 명시하고 있다"고 소개서는 설명, 투자자들의 경계심을 풀어주었다.
안내서 표지에는 신디케이티드 모기지에 대해 'GTA 내 블루칩(Blue-chip) 빌더들이 타운홈, 주택단지 등을 짓는데 Lender(대출자)로서 투자하는 상품'이라고 적었다. 소개서는 또 '▶확정이자 = 연 8%(매분기 지급) + 만기 보너스 12%까지 ▶확정투자기간 3년'으로 홍보하면서 '히트상품'임을 강조했다.
아래에는 별도로 ※표시를 넣어 '안전장치: 부동산 실물담보 조건, 고객은 모기지 Lender로서 사업부지등에 대해 등기상 담보권자로 등재(담보비율 70~85% 이하)'라고 기록했다.
하지만, 모기지 전문가들은 '신디케이티드(syndicated)모기지 상품'에 대해 한결같이 '상당히 위험한 투자'라고 평가했다.
익명을 요구한 A 모기지 브로커는 "베이트리사는 대대적으로 홍보하고 버스를 대절, 고객 투자투어를 하면서 투자자를 모집했다. '담보가 설정됐다'라는 말은 이해가 안간다. 고객이 잘 판단해야 했다"고 말했다.
"현재 시중금리가 낮음에도 투자상품의 수익률이 연 6% 이상 된다면 일단 의심하고 신중하게 접근해야 한다"며 "신디케이티드 모기지 상품도 하나의 사채투자일 뿐이므로 원금 회수불능 위험이 상존한다. 금융분야에는 '징벌적 손해배상'이 적용되지 않기 때문에 '벌금을 내면 된다는 식'으로 악용하는 투자회사들이 있다"고 그는 전했다.
B 모기지브로커는 "한인 역사상 최대규모의 분양사건 센트리엄 콘도건설 프로젝트와 동일하다"고 단정지으면서 "터질게 터졌다"고 말했다. 그는 "신디케이티드 모기지상품 투자금 권한이 법원에 넘어갔던 2018년 6월 경 '이자가 들어오던 계좌에 돈이 없어 수표가 반송됐다'는 등 투자한 지인 수십 명의 전화를 받았다"며 "아내 사망보험금 17만 달러를 전부 투자했는데 손해를 본 안타까운 사연도 있었다"고 말했다.
"이 사태는 맨땅에 건물이 들어서는 화려한 청사진만 보여주면서 투자자를 모집한 센트리엄의 복사판"이라며 "베이트리는 캘거리 땅 투자, 바베도스 콘도 투자 등도 손해가 불가피하다. 사안에 따라 투자가 실패할 수도 있지만 유사한 방식을 여러번 반복했다는 것은 실수라고 보기 어렵다"고 지적했다.
** 신디케이트syndicate : 회사·언론기관 등의 연합체를 뜻함. '신디케이티드 론Loan'은 여러 회사와 개인이 합동으로 돈을 빌리는 것.
** 징벌적 손해배상 : 민사 재판에서 가해자의 행위가 악의적이고 반사회적인 경우 원고의 실제 손해액보다 훨씬 더 많이 부과하는 손해 배상.
전체 댓글
캐나다뉴서울by김치맨 ( canadanewseo**@gmail.com )
Sep, 25, 03:34 PM징벌적 손해배상(PUNITIVE DAMAGES)
Punitive damages are legal recompense that a defendant found guilty of committing a wrong or offense is ordered to pay on top of compensatory damages. They are awarded by a court of law not to compensate injured plaintiffs but to punish defendants whose conduct is considered grossly negligent or intentional.
joe ( jjiiss**@gmail.com )
Sep, 25, 05:20 PM무궁화 요양원 인수 실패팀이 보유 하고 있는 백 만불 가까운 기부금은 관리가 되고 있는지 궁금 합니다 ??????
토기장이 ( andy67**@gmail.com )
Sep, 25, 10:55 PM3 년 전에 이미 다 끝난 사건을.
왜 게시하시나요?
글을 보면 최근 발생한 듯 착각을 일으키기 충분하네요.
사람들이 믾이 불편하지 않을까요
John Kim ( Johnhr.k**@gmail.com )
Sep, 26, 08:11 AM저도 투자자인데,
"절대 안전한 상품" 이라던지 "리스크 없음"이라던지 이런 얘기는 어디서도 못 들었고 홍보자료에도 없었는데요 ?
안전한 상품이라 홍보했다고 마녀사냥식으로 짜 맞춰 우기시는 건가요?
"안전장치"라는 용어 때문이라고요 ?
상품의 제조회사인 포트리스사의 팜플렛에 있던 용어 한글로 번역한 거던데요.
그 큰 회사에서 법률자문을 통해 법에서 허용된 만큼의 용어를 썼을 테고요, 안전장치라는 말은 자동차 살 때 안전벨트 개념으로 이해되는 데요. 안전벨트 에어백 등 안전장치 있다고 차사고 날 리스크가 없고 사고나도 무조건 안 다치나요 ?
혹시라도 투자자가 '안전장치'를 리스크 없다로 오해할 소지를 없애기 위해서, 서류리뷰까지 친절하게 장시간 해 주시던데요 ?
자세한 리스크 요인들은 한인 변호사님한테까지 이중으로 리뷰를 받았구요. 그것도 우리말로요.
제보자님들은 이해력이 아예 없는 분들인가요 ? 아니면 설명 할 때 안 듣고 졸으셨나요 ?
자기가 서둘러 잘 안 듣고 싸인한 거면 본인잘못이지 도대체 왜 베이트리 한테 그러는 거죠 ?
듣자하니 제보자님들은 베이트리 통해 다른 분야에서는 돈도 무지 많이 버신 분들도 많다던데요...
은혜를 웬수로 갚는 건 또 뭐죠 ? 잘 된 건 내 탓이고 못 된 건 남탓인가요 ?
heyjude ( hidavi**@hotmail.com )
Sep, 26, 09:47 AM다시 말하지만 핵심은 투자회사(베이트리)가 "고지의 책임"이 있다는 것입니다
특히 안전 장치에 대한 언급은 특히 중요합니다 당연히 그런 것 없다고 고지 했어야 합니다
이러한 중요한 사항에 대한 언급은 아주 중요하기 떄문에 깨알 같은 글씨로 약관에 조금막게
써여진다면 무효란 법원 판결이 캐나다,미국에
나와 있습니다 (그래서 캐나다에 계약서 보면 중요 상황은 까막게 bold faced되어서 쓰여집니다 )
설령이 투자회사가 "고위험 상품은 투자자가 전적으로 책임을 진다"고
언급을 했다고 하였을 지라도
직원이 안전 장치가 있다는 양 설명했다면 사실관계 호도 (misleading)입니다
----------------)한국이나 캐나다나, 이런 문제의 핵심은 이 부분입니다
투자회사는 은근설쩍 설명(위험상품이다)을 하고 "동시"에 misleading하는 말을 구도로 흘립니다
투자자는 고수익 욕심에 나뿐 쪽은 무시하고 거짓말에 가까운 것에 믿게 됩니다
하지만 구두로 misleading (안전성 보장)하는 말을 했다면 베이트리는 책임을 집니다
Misleading한 경우는 당연히 베이트리가 책임이 있습니다
(설령 베이트리가 고위험 상품이라고 말했다고 했더라도요)
베이트리 회사 전체에서 안전성 보장을 안 하고요 직원또는 판매 에이전트가
구두로 안전성 보장을 말하는 경우가 많습니다 (물론 공식적으로 회사가 고위험 상품이다라고 말하고요)
회사는 잘못이 없고 단지 직원(또는 에에전트)가 잘 못을 한 경우에도
베이트리는 전적으로 또는 일부 책임을 집니다
제가 난 관계자도 아니고 편 들 생각도 없지만 기사를 보니까 베이트리(적어도 직원 또는
에에전트)가 안전하다고 설명한 것 같은데요------)이러면 베이트리가 고위험 상품이라고 설명을
했다고 하였지라도 책임이 있습니다
이 사건 전체의 핵심이 여기지요!!!!!!!
여러분은 어떻게 느끼시나요?
heyjude ( hidavi**@hotmail.com )
Sep, 26, 09:50 AM다시 말하지만 핵심은 투자회사(베이트리)가 "고지의 책임"이 있다는 것입니다
특히 안전 장치에 대한 언급은 특히 중요합니다 당연히 그런 것 없다고 고지 했어야 합니다
이러한 중요한 사항에 대한 언급은 아주 중요하기 떄문에 깨알 같은 글씨로 약관에 조금막게
써여진다면 무효란 법원 판결이 캐나다,미국에
나와 있습니다 (그래서 캐나다에 계약서 보면 중요 상황은 까막게 bold faced되어서 쓰여집니다 )
설령이 투자회사가 "고위험 상품은 투자자가 전적으로 책임을 진다"고
언급을 했다고 하였을 지라도
직원이 안전 장치가 있다는 양 “구두”로 설명했다면 사실관계 호도 (misleading)입니다
----------------)한국이나 캐나다나, 이런 문제의 핵심은 이 부분입니다
투자회사는 은근설쩍 설명(위험상품이다)을 하고 "동시"에 misleading하는 말을 구도로 흘립니다
투자자는 고수익 욕심에 나뿐 쪽은 무시하고 거짓말에 가까운 것에 믿게 됩니다
하지만 구두로 misleading (안전성 보장)하는 말을 했다면 베이트리는 책임을 집니다
Misleading한 경우는 당연히 베이트리가 책임이 있습니다
(설령 베이트리가 고위험 상품이라고 말했다고 했더라도요)
베이트리 회사 전체에서 안전성 보장을 안 하고요 직원또는 판매 에이전트가
구두로 안전성 보장을 말하는 경우가 많습니다 (물론 공식적으로 회사가 고위험 상품이다라고 말하고요)
회사는 잘못이 없고 단지 직원(또는 에에전트)가 잘 못을 한 경우에도
베이트리는 전적으로 또는 일부 책임을 집니다
제가 난 관계자도 아니고 편 들 생각도 없지만 기사를 보니까 베이트리(적어도 직원 또는
에에전트)가 안전하다고 설명한 것 같은데요------)이러면 베이트리가 고위험 상품이라고 설명을
했다고 하였지라도 책임이 있습니다
이 사건 전체의 핵심이 여기지요!!!!!!!
여러분은 어떻게 느끼시나요?
toma ( jungamda**@hanmail.net )
Sep, 26, 12:11 PM사기죄의 사전적 의미를 새삼스럽게 찾아보았습니다. '남을 속여 이득을 꾀하거나 제삼자로 하여금 불법으로 이를 취하게 함으로써 성립되는 죄' 라고 나와 있더군요.
최근 연이어 불거지고 있는 베이트리를 통한 숱한 투자피해는 과연 어떤 과정에서 일어났는지, 책임 논란이 되고있는 안전성이 강조된 투자 설명회는 투자결정에 어떤 영향을 미쳤는지 냉정하게 살펴봐야 합니다.
베이트리는 '은행처럼 투자하고 은행처럼 돈 버는 법 [신디게이트 모기지 투자상품]이라 호기롭게 홍보했습니다.
이어 세부적 안전장치 설명에서는 저당권/담보권 설정이 이루어짐을 근거 이유로 들었습니다. 그리고 보도된 기사에 나타나 듯 담보권 등재비율 한도는 담보물 가치의 70%~85%까지로 제한된다는 부연 설명이 있었으므로 해서 투자자들이 안심투자를 하는 상황이 되었지요.
그리고, 투자계약 절차에서 변호인 선정과 관련해 보편적 상식으로 이해되지 않는 부분이 있습니다.
계약자에겐 상대가 있을 것이고, 따라서 쌍방 변호인이 선정되어 상호 입장에서 유불리한 조항을 따져 조율할 터인데 베이트리와의 투자계약에서는 오로지 한사람 변호사가 처리했습니다. 베이트리에서 일방적으로 선정한 변호사였고 저의 비용부담은 없었습니다. 따라서 계약자의 입장에서 진정한 보호를 받은 것인지, 적법인지, 관행인지 서비스 일환인지 의혹을 지울 수 없습니다. 심지어 베이트리 사무실에서 전화 통화상으로 무 대면 변호사의 지시에따라 싸인과 이니셜을 했던 피해자의 증언도 여럿 있습니다. 어떻게 상식적 이해를 할 수 있을까요?
지극히 의례적으로 처리된 듯, 느낌의 이런 과정들이 과연 합법적 절차에 충실했던 것인지 의구심이 듭니다.
heyjude ( hidavi**@hotmail.com )
Sep, 27, 10:30 AM설명회에 참가하신분은 기사랑 반대로의 스토리를 말해서 정리를 해보겠습니다
1)설명회에서 베이트리는 ‘고위험상품’이라 말했다
2)베이트리에서 고용한 한인변호사가 나와서 ‘고위험상품’이라고 말했다
3)그런데 직원(어찌면 에이전트 일지도)가 고위험상품이라고 할지라도 ‘안정장치’가 있다고 “”구두””로 안심시켰다 (설명회때인지, 나중에 한 것인지는 기사로서는 판단 안됨)
여기에서 가능한 시나리오를 말씀드리지요
1. 직원(또는 에이전트)가 회사가 시켜서 ‘안전장치’를 언급했다면 회사는 당연히 책임
2. 설령 직원(또는 에이전트)가 회사지시 없이 ‘단독’으로 안전장치 언급을 했다면 (코미션을 많이 벌기위해서) 보통은 회사가 일부 또는 전적으로 책임을 집니다
법적으로 vicarious liability (대리 책임)이라고 하는데요 회사의 책임 감독 소홀에 대한 문책이지요
3. 하지만 vicarious liability로 면책이 불가능 한 것은 아닙니다 예를 들어 회사가 직원(또는 에이전트)의 행위를 잘 모니터 했어야 했고요
또 이들이 안전장치 언급 같은 심각한 실수를 했다는 것을 발견했을때는 서면등으로
투자자에게 알렸다면 아마 vicarious liability의 면책이 가능할 것 같습니다
면책이 되는 기준이 ‘높다’는 것이지요
4. 문제가 되면 민사재판으로 갈수밖에 없는 사건인데
회사는 공식적으로 고위험상품이라고 언급했고
직원(또는 에이전트)가 “구두”로 안전장치를 언급한 것 같은데요
민사에서 압수수색도 못하고요
단지 양쪽이 내는 서류와 증언뿐인데
구두로 한 것은 진짜 증명하기가 어렵습니다
그러니까 이런 사건은 베이트리 같은 회사가 보통 이깁니다
베이트리가 재판때 증거를 안 줄려고 처음부터 입 다물고 있었던 것이고
안타까운 사건입니다
heyjude ( hidavi**@hotmail.com )
Sep, 27, 10:38 AM토마님이 “ 베이트리 사무실에서 전화 통화상으로 무 대면 변호사의 지시에따라 싸인과 이니셜을 했던 피해자의 증언”이 있다고 하셨는데
------------------------------)이것은 변호사는 베이트리 변호사인데 상대방이랑 이렇게 못 할텐데요 그 변호사 베이트리 직원도 아닌데요
공정성 위반이고 심각한 문제이네요
베이트리가 문제가 많아보는 회사이것은 같습니다
toma ( jungamda**@hanmail.net )
Sep, 27, 12:33 PMheyjude 님의 해박한 법률적 해석이 많은 도움이 됩니다. 감사함을 전합니다.
투자피해의 책임소재가 법정에서의 시비 가림으로 발전하면 결국 확고한 증거물과 다수 피해자들의 증언이 판단의 관건이 될 터인데 두고 볼 일입니다. 피해자들이 얼마만큼의 자료를 확보하고 있는지.........!!!!!