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강화된 모기지 규정
김형락의 부동산 시장 전망대
- 미디어2 (web@koreatimes.net) --
- 20 Apr 2021 02:03 PM
지난해 코로나 대유행이 시작된 이후 잠시 주춤했던 주택시장이 그 이후로 거래와 가격이 계속 신기록을 세우며 뜨거워지자 주택시장을 진정시키기 위해서 캐나다 금융규제 당국이 기존에 있던 규정을 좀 더 강화하는 안을 제안했다.이 규정은 무보험 주택모기지 대출 (uninsured mortgage loans)의 자격을 심사할 때 적용하는 이자율 (qualifying rates) 을 높임으로써 지금의 주택 모기지 스트레스 테스트를 강화하기로 했다.
금융 감독원 (OSFI)의 이번 안은 연방정부가 2018년 초 도입한 원래 주택모기지 대출 스트레스 테스트를 기반으로 시장에서 위험도가 더 높은 대출자의 출현을 좀더 줄여보자는 취지이다. 그러나 캐피털 이코노믹스의 한 경제학자는 캐나다 집값 폭등에 관해 제안된 엄격한 규정이 “너무 중대한 것으로 보여서는 안 된다”고 했다.
OSFI 의 이번 안은 보험을 들지 않는 주택모기지대출 (uninsured mortgage loans) 에 대한 스트레스 테스트 자격심사 이자율 (qualifying rates) 을 5.25% 또는 계약 이자율 + 2% 포인트 중에서 큰 것을 적용하도록 하는 것이다. 현재의 qualifying rate 는 4.79% 이다.
캐피털 이코노믹스의 스티븐 브라운은 지난 금요일 발표된 자료에서 이번 스트레스 테스트 강화는 현재 오랫동안 제로 수준에 근접한 기준금리 이자율에 영향을 미치는 주택담보대출 시장의 충격에 대한 중앙은행의 우려를 완화시킬 것이라고 했다.
“경험으로 볼 때 대부분의 주택 구매자들은 영향을 받지 않을 것” 이라고 브라운은 말한다.
예를 들어 2018년 처음 도입했을 때 스트레스 테스트로 인해 구매자의 주택 예산이 20% 감소할 것이라 했지만 캐나다 모기지 전문가 협회에 따르면 전체적으로 평균 6% 정도 감소하는 영향을 받았다고 밝혔다. 이코노미스트는 주택 구입자의 구매력이 미치는 영향이 2% 미만으로 캐나다 여러 도시에서 매년 가격이 상승하는 비율에 거의 영향을 미치지 않을 것으로 추산한다.
BMO경제학자인 로버트 카빅과 벤자민 레이츠가 최근 발간한 이코노믹스의 특별 보고서에 따르면, 좀더 엄격한 기준을 도입하는 것이 이른바 ‘아주 강력한 캐나다 주택시장의 강세’를 억제하기 위한 어떤 노력에도 불구하고 “충격이 크지 않을 것” 이라고 한다.
중앙은행 금리인상, 부동산 거래에서의 ‘깜깜이 경쟁 오퍼 (blinding offer)’ 폐지, 투기세 부과 등이 모두 현행 OSFI 제안보다 시장 냉각에 미치는 영향이 훨씬 클 것으로 보인다. 만약 시행을 할 경우 예를들어 모기지 금액이 30만불이고 계약 이자율이 1.6%, 그리고 상환 기간을 30년으로 계산한다면 매월 $1,049불씩 상환하면 된다. 하지만 자격심사를 받을 때는 4.25%의 qualifying rate를 적용해서 매월 $1,469 을 상환할 수 있는지를 보는 것이다. 정부는 이해 관계자들의 반응을 본 후 이 규정을 6월 1일부터 시행할 것이라고 발표했다.
