김태완의 모기지 칼럼(65) 유가 2불 시대의 모기지

2년 반 동안 뉴스의 첫머리를 장식했던 코로나가 잠잠해지자 이제는 물가상승 뉴스가 그 자리를 대체하고 있습니다. 코로나 극복을 위해 뿌려진 돈들이 이제는 화폐가치 하락과 인플레이션이라는 이름으로 ‘역습’을 하고 있는 모양새입니다.

리터당 $2를 넘나드는 자동차 기름값 뿐만 아니라, 다른 모든 물가도 이에 못지않게 천정부지로 올랐습니다. 물가를 잡기 위한 정부의 가장 손쉬운 대책은 이자율을 올리는 것입니다. 그 일환으로 올해 캐나다 중은은 이미 3차례에 거쳐 1.25%P 기준이자를 올렸습니다.

문제는 이런 이자율 상승세가 이제 시작에 불과하다는 데 있습니다. 6월16일자로 미국 연준은0.75%P 인상, 소위 ‘Giant step’을 감행했고 이후에도 더 가파른 상승이 예정되어 있습니다. 캐나다 중은도 코앞에 다가온 7월13일을 포함해서 2022년 중 4번 남은 이자율 조정 중 3 번 정도는 0.5%P또는0.75%P 등 큰 폭 인상을 예고하고 있습니다. 올 말이나 내년까지 추가로 1~1.5%까지 오를 것을 전망하는 메이저 뱅크들의 예측에 따르면, 2022년 6월 현재 1.5%인 기준금리가 3%가 되고, 3.7%인우대금리(P)가 최대 5.2%까지 오르게 됩니다.

작년까지 기준금리 0.25%일 때 30만불의 모기지를 변동금리로 받은 경우라면, 연간 이자 부담만 $8,250(매월 $687.5) 추가되는 결과입니다. 이렇게 되면 소비심리가 위축되고 경제는 침체되어, 고물가와 저성장의 이중고에 빠지는 스태그플레이션을 겪게 됩니다. 오일쇼크로 유발된 1980년대 이후 최대의 경제 위기라고 합니다.

이런 고물가 시대에 모기지는 과연 어떤 방향으로 선택하는 것이 바람직할까요? 일반적으로는 이자율 상승이 예견되어 있을 때는 고정모기지를, 이자율 하락이 점쳐질 때는 변동모기지를 선택하는 것이 원칙이지만, 지금은 고정과 변동모기지 이자율이 2%가까이 차이가 나기 때문에 선뜻 고정모기지를 선택하기가 쉽지 않습니다.

고정이자율은 채권수익율의 영향을 받고, 채권수익율은 6개월~1년 이후의 기준(변동)이자율에 대한 예측에 따라 결정됩니다. 요컨대 고정 이자율은 기준(변동)이자율의 선행지표라 할 수 있습니다. 앞서 살펴보았듯이 올해 말이나 내년 상반기에 기준이자율이 정점에 이를 것이라는 전망이 우세하고, 이런 가정에 따르면 고정이자율은 올 가을이나 내년 초에 정점에 이를 가능성이 큽니다. 따라서 변동모기지를 원하면 계약기간을 5년 장기로, 고정모기지의 경우에는 1-3년 중.단기로 접근하는 것이 합리적으로 보입니다. 

언제나 그렇듯이, 2022년 6월 현재 가장 최적의 모기지 선택은 각 개인의 재정상황에 따라 천차만별 달라지겠지만, 여러 지표들을 바탕으로 일반론을 제시한다면, 우선 변동을 선택해서 이자율 차이의 혜택을 누리다가 고정이자율이 하향 안정세를 취할 때 고정으로 옮겨 타는 방법을 고려해 볼만합니다. 변동으로 가다가 인플레이션이 통제 불능의 상태가 오면 마치 안전 스위치를 당겨 낙하산을 펴듯이 고정으로 변경하는 것입니다. 대부분의 은행들이 고정에서 변동으로 변경은 불허하지만, 변동에서 고정으로의 변경은 허용하기 때문에 가능한 현실적인 대안입니다.

다만, 변동모기지를 선택할 때 모기지 조건으로 부여되는 선납부나 추가납부의 특전을 활용한다면 좀 더 안정적으로 모기지를 관리할 수 있습니다. 즉, 5년 변동모기지를 선택하더라도 고정모기지를 택했을 때 내야 할 만큼의 모기지를 더 납부하는 방법입니다. TD 은행의 최근 이자율을 바탕으로 예를 들면, 모기지 30만불을 5년 고정( 5.24%, 25년 Amo.)으로 받았을 때 월 $1,786을 내야 하는 데, 변동(3.3%)일 때는 $1,466를 내면 됩니다. 여기에서 발생하는 차이 $320를 더 납부함으로써, 나중에 변동 이자가 오르더라도 먼저 추가 지불한만큼 이자율 상승 효과를 상쇄시킬 수 있습니다.

정부는 물가를 잡기 위해 이자율 인상이라는 고육지책을 동원하고 있고, 내년까지 최대 3%의 기준이자율 인상까지 거론되고 있지만, 대다수의 경제 전문가들은 기준이자율이 2.5%(우대금리4.7%)가 넘으면 경치침체의 방아쇠가 될 수 있음에 주목합니다. 물가 억제 뿐 아니라 경기부양까지 두 마리의 토끼를 모두 잡아야 하는 정부가 경기침체를 가속화하는 극단적인 모험을 강행하지는 못할 것이라는 생각이 뒷받침하고 있습니다. 여기에는 바닥을 모르고 떨어지는 주식시장 등의 아우성도 한몫하고 있습니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재의 인플레이션은 공급과잉이나 과다 소비 등이 아닌 공급망 붕괴, 우크라이나 전쟁의 장기화 등 정부가 통제하기 어려운 요소들이 혼재되어 있기 때문에 이자율 인상만으로 해결될 문제가 아니라는 점입니다.

정부가 앞으로 이자율 상승 일변도의 정책을 계속할 것인지 아니면 현재의 목표 인플레이션율2%  (1~3%)를 상향조정함으로써 이자율 인상의 속도조절에 나설 지 주목되는 상황입니다.  코로나에 이어 또 다른 형태의 겪어보지 못한 ‘경제 침체 쓰나미’를 마주하고 있는 지금, 정부 정책의 향방을 주시하면서, 금융비용을 최소화할 수 있는 나만의 최적대안을 찾아내는 지혜가 필요합니다.
(문의 :  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)