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부동산의 사이클 <2>
주용협의 실전 부동산 세미나
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Sep 15 2022 01:18 PM
경제학자들은 경제 사이클에 대해 그 원인과 예측, 기간 등에 관해 오랫동안 논의해 왔다. 대부분의 학자들은 이런 주기를 예측할 수 있는 패턴이 없다는 것에 동의하지만 장기 사이클은 주로 인구변화, 교통, 기간 시설 및 정부 정책에 의해 좌우된다는 의견도 있다.
국가 전체에 영향을 주는 장기 사이클보다 보통 6년에서 10년 정도의 단기 사이클들이 국지적으로 더 영향을 준다. 보다 지역적인 이슈와 관련있는 부동산은 주기가 있다. 주기에 따라 이자율을 비롯해 그 어떤 것보다 가격에 영향을 끼치는 요소인 공급과 수요 수준이 달라진다. 일반적으로 부동산에 다음과 같은 4단계가 있다. 한동한 유행하였던 콘도 시장은 요즘 이 사이클의 어디쯤에 있을 지 판단하는데 도움이 될 것이다.
1. 개발 단계(낙관적)
현상: 재고 수준이 낮은데 수요가 강하다. 따라서 개발자들이 새 빌딩을 지어서 반응한다. 그렇지만 완공까지 걸리는 시간 때문에 수요에 맞추는 시간이 늘어지고 가격은 급격하게 올라간다. 시장에 대한 낙관론이 팽배하다. 전략: 가격이 맞다면 아주 초기에 산다. 단기 수익을 위해선 이 단계가 성숙해 질 때 판다. 이 때 잊지 말아야할 것은 ‘팔 때 돈을 버는 것이 아니라 살 때 돈을 번다’는 것이다. 개발 단계의 뒷 부분과 개발의 초기 단계가 팔기에는 최적의 시기다.
2. 과다 개발 단계(불확실성)
현상: 새로 짓는 것들이 수요를 초과한다. 가격은 기존보다 약간 떨어지며 수요가 줄어든다. 시장에 대한 낙관이 불확실성으로로 바뀐다. 전략: 신속하게 팔아야 한다. 최고의 금액을 받으려고 쥐고 있지 말라. 타이밍이 무엇보다 중요하다. 지금 팔지 못한다면 앞으로 몇년 더 기다릴 준비를 하라.
3. 조정 단계(회의적)
현상: 수요가 훨씬 줄어들고, 새로 짓는 물량도 급격히 줄어든다. 그렇지만 이미 짓고 있는 물량들은 지속적으로 시장에 나온다. 재고량은 최고치에 도달하고 가격은 떨어진다. power-of-sales을 자주 볼 수 있으며 시장에 대한 회의가 판을 친다. 전략: 현재 가지고 있는 것을 그냥 쥐고 장기적으로 팔 생각을 한다. 구매는 조금 속도를 낮추되 이 단계의 뒷 부분에서 가격이 많이 떨어진 매물들을 사기 시작한다.
4. 취득 단계(제한적 낙관)
현상: 새로 짓는 프로젝트들이 거의 없다. 가격은 거의 바닥을 쳤고 수요는 낮지만 꾸준하다. 새 빌딩에 대한 재고는 줄고 기존 빌딩의 판매 가격이 올라가는 것이 확실하다. 회의론이 사라져 가기 시작한다. 전략: 때는 이 때다. 이 단계의 초기가 투자하기에 이상적인 시기다. 뭔가 더 나은 것을 사기 위해서 빨리 움직여야 하는 것이 아니면 팔지 않는다. 다음단계가 되면 가격이 대폭 오를 것이다.
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