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자녀에게 부동산을 양도하는 경우의 과세
박용찬 | 재정투자전문가
- 캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Oct 03 2022 04:00 PM
오늘은 우리 실생활에서 자주 일어날 수 있는 케이스를 소개한다. 이 케이스를 통해서, 부모 명의의 부동산, 예를 들어서 콘도를 자녀의 명의로 변경할 경우에 어떤 세금 문제가 발생하는지 설명 드리고자 한다.
(질문)
“저는 노스욕에 살고 있는 김00입니다. 제가 10년 전에 구입한 콘도를 아들에게 주려고 합니다. 그 콘도에는 제 아들이 10년 동안 살고 있습니다. 그런데 아들이 이제 결혼을 하게 되어서 이번 기회에 콘도의 명의를 아들로 바꿔주고 싶습니다. 10년 동안 콘도 가격이 많이 올랐는데, 아들에게 명의 변경을 해줄 때 세금 문제가 어떻게 되는지 궁금해서 문의합니다”
(답변)
“주택과 같은 자본 자산(capital asset)을 가족에게 양도하는 경우에, 국세청은 공정 시장 가치(fair market value)로 양도하는 것으로 간주하며, 처음 취득 시 가치와의 차액에 대해 자본증가세가 부과됩니다.
따라서, 일반적으로 콘도의 명의를 자녀로 변경하는 경우, 그 콘도는 명의 변경 시에 공정 시장 가치로 처분된 것으로 간주(deemed disposition)되어, 콘도의 취득 가치와의 차액의 50%에 대해 과세됩니다.
그런데, 캐나다는 주거주지(principal residence)의 처분에 대해서는 자본증가세를 면제해줍니다. 엄청난 혜택입니다. 김 선생님의 경우, 좋은 소식과 나쁜 소식이 있습니다.
우선 좋은 소식은, 해당 콘도에 대해 주거주지 면세 혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 주거주지 면세 혜택을 받기 위해서는 해당 연도에 납세자 본인 또는 (현·전) 배우자 또는 (현·전) 사실혼 파트너 또는 자녀가 그 주택에 거주해야 하는데, 이 경우 아드님이 거주를 하고 있기 때문입니다. 따라서, 이 콘도를 주거주지로 선택하면 김 선생님에게 부과될 자본증가세를 면할 수 있습니다.
반면에 나쁜 소식은, 주거주지는 오직 한 주택에 한정되기 때문에, 이렇게 콘도를 주거주지로 선택해서 콘도의 양도 차액에 대해 자본증가세 면세 혜택을 받게 되면, 김 선생님께서 살고 계시는 주택에 대해 지난 10년 동안 주어졌던 주거주지 면세 혜택이 박탈된다는 것입니다. 즉, 김 선생님이 살고 계시는 주택을 같은 해에 판다면, 발생한 양도 수익 전체에 대해 자본증가세가 부과됩니다.
따라서, 콘도의 가격 상승이 김 선생님이 살고 계신 주택의 가격 상승보다 훨씬 많은 경우, 또는 당장 세금 내는 것을 피하고 싶은 경우에는 콘도를 주거주지로 선택하는 편이 낫습니다.
반대로, 콘도에 대한 자본증가세를 내겠다고 결정하시는 경우에, 그동안 콘도의 개량 및 수리에 들어간 자본 비용 (capital expense)이 있다면 콘도의 취득 가치에 포함시켜 자본증가세를 줄일 수 있습니다. 이 자본 비용은 단순히 미관의 개선이나 편의성의 향상이 아니라 주택의 원 상태를 개량하거나 근본적이고 장기적인 개선을 행하는데 들어간 비용입니다.
캐나다는 증여세가 없습니다. 하지만, 자본증가세를 줄이거나 피하기 위해서 인위적으로 낮은 가치로 아드님에게 콘도를 넘길 수는 없습니다. 양도는 언제나 공정 시장 가치로 이루어진 것으로 국세청이 간주하기 때문입니다. 답변이 도움이 되었기를 바랍니다.”
위의 답변 내용과 같이, 부모 명의의 주택을 자녀 명의로 변경하면 자본증가세가 발생한다. 이런 상황을 피하기 위한 방법 중 하나는 처음부터 자녀 명의로 주택을 구입하는 것이다. 이렇게 하면, 부모와 자녀 모두 주거주지 면세 혜택을 누릴 수 있고, 자녀는 첫 주택 구입자에게 제공되는 HST 환급, 토지양도세 환급 등의 혜택도 누릴 수 있기 때문이다.
박용찬 재정투자전문가
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