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부동산 시장은 생각보다 탄탄하다
키팍이의 부동산 분석 - 19
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Oct 06 2022 11:16 AM
금리는 오랫동안 0.25%를 유지하다 최근 3.25% 올랐다. 앞으로 추가 인상을 감안하면 대략 4-5% 사이에서 2022년을 마무리하지 않을까 싶다.
지속적인 금리인상으로 부동산 시장이 폭락할 것이라 예상하신 분들이 많았다. 최소한 '불확실성으로 인해 조금 더 지켜보자'며 관망의 자세를 가지신 분들이 대부분이었다.
하지만, 9월 통계는 예상외로 좋았다. 8월 대비 9월 실적은 <표1>과 같다. 416 지역이 탄력있게 반등하는 모습이 눈에 띈다. Semi는 약 7.4% 상승, Town 3.34% 상승, Condo 4.36% 상승하면서, 8월이 바닥임을 확인했다.
전반적으로 실거주자와 현금이 넉넉한 투자자들 위주로 거래가 이루어지고 있다. 실거주자는 주로 결혼을 앞둔 커플, 아이가 생긴 가족, 자녀 학군을 위해 움직이는 가족, 너무 큰집이 부담스러워 다운사이징하는 은퇴한 분들 등 상황상 움직여야만 하는 분들이 거래의 주를 이루고 있다. 투자자 같은 경우 좋은 가격에 Cherry Picking하였고, 장기적으로 토론토 부동산 시장은 오를 가능성이 높다고 판단했다. 모기지가 부담스러운 투자자들은 오히려 현재 리스크를 피하려 분양 시장으로 눈을 돌렸고, 결과적으로 8 Elm 콘도가 매우 잘 팔리면서 예상보다 놀랄만한 실적을 이루었다.
오마하의 현인, 투자의 귀재 워런퍼짓이 항상 하는 말이 있다. "모두 욕심낼 때 조심하고, 모두가 두려워할 때 욕심내라." (Be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful.) 투자경험이 많고 현금이 넉넉하거나 모기지가 가능한 투자자들은 8월에 쇼핑하여 9월에 closing하는 부동산 투자를 했다.
그 이유는 이렇다. 부동산 가격이 내려와서 모기지를 받아 매수할 경우 monthly payment는 부동산 가격이 내려오기 전에 높은 가격 + 낮은 금리때와 별반 차이가 없다. 그러나 모기지는 3-5년 주기로 진행하고, 인플레이션이 잡혀서 금리가 다시 내려오면 부동산 가격은 다시 오르며 알찬 수익을 챙길수 있기 때문이다.
"단기적으로 높은 이자를 내며 버티기만 하면, 3-5년 후에 부동산 가격이 상승하여 시세차익으로 큰 수익을 볼수 있다." 현재 높은 금리는 인플레이션을 잡기 위한 어쩔수 없는 현상이고, 인플레이션이 잡히면 다시 경기 부흥을 위해 금리인하를 예측하는 전문투자자의 심리가 반영된다. 5년 후 모기지 갱신시기에 지금보다 낮은 금리로 갱신하고, 높은 시세차익도 챙길 수 있다.
추가로, 모기지 이자는 tax deductible 이 가능하다. (개인사정에 따라 차이가 있을수 있다는 점 참고) 시세차익은 capital gain으로 연소득보다 낮은 세율이 적용되는 세금 혜택도 있다. 또한, 416 지역은 반등하였고 905 지역은 아직 반등이 미미한 것을 확인할 수 있다.
부동산는 거의 항상 외곽지역보다는 중심지가 오를때 더 잘 오르고, 내려올때 더 천천히 내려온다. 외곽지역은 오를때 중심지가 오른 후에 따라 오르고, 내려올때는 앞서서 먼저 내려온다. 그런 이유 때문에 "Location Location Location" 이라는 말이 생긴 것이다.
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전체 댓글
WiseMan ( dcho9**@gmail.com )
Oct, 06, 06:46 PM부동산 중개인들은 항상 부동산 시장이 탄탄하다고 하지요. 그런데 통계를 인용하려면 source 가 어디인지는 표시를 해야지 글읽는 사람들이 조금이라도 믿지 않을까요?