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캐나다 주택시장의 거품은 어느 정도?
유종수 알고마대 명예교수
- 캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Nov 23 2022 03:11 PM
유종수 알고마대 명예교수
캐나다 주택시장의 거품은 어느 정도인가? 과연 거품이 존재하고 있는가? 거품이 있다면 그 붕괴 가능성은?
많은 사람들이 묻는 질문들이다. 필자는 이 질문들에 대해 알아보고자 한다. 필자가 평소에 그의 견해를 높이 평가하고 있는 IA Financial Group의 Chief Strategist 겸 Senior Economist인 Sebastien MacMahon(세바스치앙 맥마앙)이 최근에 발표한 연구결과를 주로 인용하고자 한다.
2021년 말 현재 주요국가들의 소비자 물가 상승을 감안한 실질 주택 가격지수는 2000년의 지수를 100으로 했을 때 다음과 같은 것으로 알려졌다.
캐나다 355, 영국 215, 프랑스 200, 미국 155, 독일 140, 이탈리아 105, 일본 75 중에서 캐나다가 큰 차이로 단연 1위다. 한편, 2015년을 100으로 했을 때 소득 대비 주택가격 지수는 캐나다 146.6, 미국 139.6, 독일 138.0, 영국 121.1, 호주 119.5, 프랑스 112.8, 일본 110.1, 한국 105.2, 이탈리아 93.7 중에서 역시 캐나다가 가장 높게 나와 있다.
한가지 재미있는 것은 지난 대선 때 핫이슈였던 한국의 소득 대비 주택가격이 다른 나라에 비해서 그다지 높지 않다는 사실이다. 지난해 국내 총소득(GDP)에서 주택에 대한 투자가 차지하는 비율을 보면 미국이 4.67%인데 비해 캐나다는 10.13%나 된다. 2005년에 두 나라가 6.8%로 같은 수준이었다는 것과 대조적이다.
이러한 통계들을 볼 때 캐나다 주택가격이 다른 나라에 비해 월등히 높은 수준이라는 것은 틀림없는 것 같다. 그러나 다른 측면을 보면 다음과 같다. 2019년 인구조사에 의하면 14.5%의 인구 증가율 중에서 단지 0.2%가 이민자들의 증가로 인했다는 것이다. 또한 주요국의 이민자들의 주택 소유율을 보면 캐나다 60%, 미국 49%, OECD 46.5%, 프랑스 46%, 영국 42.5%, EU 38.5%로 캐나다가 가장 양호하다. 또한 약 1/3의 가구가 모기지를 가지고 있으나 대부분이 고정 이자율 모기지다.
이와 같은 여러 면을 고려해볼 때 캐나다 주택시장에 심각한 거품이 존재하고 있다고 결론을 내리기에는 시기상조라고 볼 수 있다. 그러나 지난 수년 동안의 가파른 주택가격의 상승과 중앙은행의 이자율 인상을 통한 인플레이션 저지 정책의 고수를 고려해볼 때 주택가격의 하향 추세가 한동안 지속될 것임은 짐작하기 어렵지 않다. 이로 인해 캐나다 경제가 불황(recession)으로 곤두박질할 가능성은 크다고 볼 수 없겠지만 침체(stagnation)는 면하기 어려울 듯하다. 여기에 인플레이션이 서비스 분야로 확산돼 중앙은행의 고이자율 정책만으로는 물가를 쉽사리 잡기 힘들게 되면 경기침체와 인플레이션이 상존하는 스태그플레이션(stagflation) 현상을 가져올 가능성이 크다고 하겠다.
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