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분양콘도 클로징을 위한 모기지 준비
헌팅턴크로스모기지 칼럼
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Jan 15 2023 12:54 PM
계약서에 명시된 날짜에 빌더에게서 구매자로 소유자 등기를 옮기는 과정을 ‘클로징(Closing)’이라고 한다. 최근 신규 콘도 클로징에 관한 상담을 진행해보면, 적지 않은 구매자들이 신규분양 콘도 클로징 모기지 준비에 대해 낯설어 하시는 경우를 접할 수 있다. 그래서 오늘은 신규분양 콘도의 클로징을 위한 모기지에 어떤 준비가 필요한지를 같이 살펴보고자 한다.
게티이미지
1. 콘도 관련 서류 (빌더 측이 제공)
당연하게도 클로징할 목적물, 즉 신규콘도의 매매사실을 입증할 수 있는 서류가 필요하다. 일반적으로
①분양계약서(APS) full set, ②계약금 및 중도금 납입확인서(Evidence Of Compliance), ③정산서(Statement Of Adjustment, SOA)가 필요하다.
①분양계약서의 필요성은 특별한 설명이 필요하지 않다. 그러나 반드시 full set로 챙겨 두어야 한다. ②납입확인서는 말그대로 계약서 상에 정해진 일정에 맞춰 계약금과 중도금이 정상적으로 납입되었음을 입증하는 서류이다. 클라이언트들이 가장 낯설어 하는 ③정산서(SOA)에는 해당 콘도를 클로징하기 위한 필요자금 내역이 정리되어 있기 때문에 모기지 신청금액 계산의 기본이 되는 서류이다. 만약 아직 준비되지 않았다면 변호사에게 연락하여 반드시 미리 챙겨 두도록 하자.
2. 소득 관련 서류
기존 주택과 마찬가지로 대출기관은 구매자의 소득을 평가하여 모기지 진행여부를 결정한다. 일반적으로 직장인의 경우에는 ①고용주의 근로확인서(Job letter, Letter of Employment), ②지난 2년간의 T4(또는 T4A), ③최근 2개월간의 급여명세서(Payroll)이 필요하다. 소득의 인정기준에 대해서는 이전에 다루었던, ‘모기지 소득인정 기준 및 증빙서류 안내’을 참고하자.
3. 다운페이 자금
계약서상에 정해진 일정에 따라 디파짓 해야 할 금액이 모두 납입되었다면 큰 문제가 없지만, 아직 납부되지 않은 잔액이 있다면 클로징 시점에 모두 납부해야 한다. 통상 3개월 간 본인 계좌에 예치되어 있었거나, Gift letter나 공식문서로 출처를 입증할 수 있는 자금은 다운페이 용도로 사용이 가능하다.
4. 클로징 코스트
‘클로징’과 관련한 부대 비용을 합쳐’클로징 코스트’라 한다. 클로징 코스트는 구매자가 당장 은행에 납부해야 하는 금액은 아니지만, 은행이 승인된 모기지 금액을 안전하게 구매자의 타이틀에 등기할 수 있을지 검토하기 위해 클로징 코스트 해당 금액에 상당하는 잔고를 보유하고 있는지 여부를 확인한다. 통상 시중은행에서 모기지를 진행하는 경우, 주택 구입가격의 약 1.5%~2%에 해당하는 현금잔고를 클로징 코스트로 보여주어야 한다.
5. 그 외 반드시 알아야 할 사항
금융기관은 Tax 부분에 대해서는 대출금에 포함하지 않는다. 따라서 모기지 신청금액과는 별도로 HST는 반드시 구매자가 준비해야 한다. 예를 들어, 온타리오 주 내의 70만불 신축콘도를 20% 다운페이하고 80% 모기지로 진행하는 경우, 은행은 가격의 80%에 해당하는 56만불만 대출하고 56만불에 해당하는 HST 13%에 대해서는 대출하지 않는다. 따라서, HST/GST에 해당하는 금액은 반드시 구매자가 별도로 준비해야 한다.
참고로, 온타리오 주는 총 분양가가 45만불 이하 콘도를 빌더에게서 본인 거주용으로 분양 받는 경우 최소 24,000달러를 환급 받을 수 있음도 미리 알아 두자.
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