이재형의 하우스 이야기

◆ 그린벨트가 주택지로 바뀌면 땅값이 급상승하기에 개발사들은 용도변경이 최대의 관심사다. 온타리오주의 그린벨트에 표지판이 세워져 있다. 

지금 한국에서는 부정한 토지개발 인허가 및 용도변경의 문제가 정치권의 핵심 이슈가 되고 있는데, 캐나다 온타리오주에서도 똑같은 상황이 벌어지고 있다. 이번 기회에 문제가 무엇인지 향후 부동산시장에 미칠 영향은 어떨지 살펴보겠다.

첫 번째, 그린벨트 해제 지역에 해당하는 7,400에이커 대부분의 소유자가 9명의 부동산 개발업자임이 밝혀졌다. 작년에 더그 포드 정부에서 광역토론토 그린벨트 12곳을 해제, 5만 가구 주택을 2031년 안에 공급하겠다고 밝혔다. 2031년까지 온주에만 200만 인구가 늘어날 전망이고 광역토론토에만 150만 명이 늘어나기에 이 그린벨트를 전격적으로 해제할 대의명분이 있었고 많은 사람들이 수긍했다. 하지만 시간이 지나자 해당 그린벨트 지역의 대부분의 소유자가 소수 부동산 개발회사로 특혜를 받은 사실이 밝혀졌다. 심지어는 신민주당(NDP) 측에서 그린벨트 해제 혜택을 받은 9개 회사가 2014년부터 50만 달러 이상을 보수 정권에 기부금으로 냈다고 지적한 점도 최근 발표돼 논란에 불을 지피기 시작했다. 특히 그린벨트 해제 발표 1년 전에 해당 지역(파인벨리와 테스톤)의 농장이 5천만 달러에 매매되었고 이마저도 9곳 중 1곳의 연고 회사인 T사로 밝혀져 부정한 내부자 거래란 의심을 사게 만들어 본격적인 조사를 착수해야 한다는 여론이 커졌다.

각종 환경단체들도 주택개발로 인한 환경파괴에 강력한 반대를 하고 있고 언론에서도 연일 그린벨트 해제 의혹에 대해 보도하고 있어 정치적 쟁점이 될 것이고 곧 조사에 들어갈 것으로 예상된다. 

두 번째, 그린벨트 해제 계획은 물거품이 될 확률이 높아졌다. 인구 팽창에 따른 주택공급 확대와 택지공급이라는 대의명분이 소수의 개발사에만 혜택을 줄 것이란 비판을 받을 것이고 조사 후 여론이 나빠지면 처음의 취지는 퇴색될 것이고 추진동력이 없어져 다음 정부의 계획으로 연장되거나 취소될 수도 있다고 보여진다. 어느 나라건 공무원이 위험을 감수하고 무리하게 일을 추진하지는 않는다. 그렇기에 가뜩이나 느려터진 건축 및 개발 승인 과정이 더 늦추어질 것이고 만약에 부정한 개발승인이 하나라도 밝혀진다면 계획의 원천적 무효가 될 것이 뻔해 5만 가구의 주택공급은 다음 정부나 10년 후가 될 수도 있다. 과연 그렇다면 150만 명의 인구는 확실히 광역토론토에 늘어날 것이고 주택공급은 계획보다 줄어들 것이기에 2031년까지 주택수요 급증과 주택의 제한적 공급이라는 구조적인 문제에서 벗어나지 못하게 된다. 광역토론토의 집값은 향후 이자율이 하향 안정화만 된다면 언제든지 상승할 준비가 되어 있다는 뜻이 되겠다. 

세 번째, 모기지 정책과 금리만이 유일하게 부동산시장을 억누르는 수단으로 남게 되었다. 지금껏 부동산 상승에 제동을 거는 정책을 여러 방면으로 펼쳐왔었다. 공급 측면에서는 주택의 공급확대, 택지공급 확대, 수요 억제책으론 빈집세의 도입, 외국인의 온타리오 부동산 매입 금지 등의 정책을 발표했지만 시장에서 받아들이는 것은 단순히 정치적 상징적 정책일 뿐이고 실제로 시장에 미치는 영향은 미미한 수준으로 보고 있다. 남은 것은 금리인데 과연 계속해서 금리를 인상해서 경제까지 망가뜨릴 수는 없을 것이다. 그렇기에 2023년 중에 다시 금리의 하향 안정화 신호를 시장에 보내 경제를 살려야 한다. 여기서 많이들 착각하고 있는 경제의 개념을 살짝 짚어보겠다. 대부분 경제라고 하면 한국처럼 대기업의 공산품을 수출해야 하는 제조업 비중이 큰 그림을 생각하지만 온타리오주 GDP 구성을 살펴보면 부동산 거래 및 임대 비즈니스 13%와 건설업이 7%로 합이 20%이다. 이는 온타리오 제조업 10%의 2배 구성비다. 개스 및 오일 비즈니스가 50%를 차지하는 앨버타주와는 크게 차이나는 구조다. 일반적인 예상치 6~8%대 고금리로 온타리오 GDP의 20%를 차지하는 비즈니스가 죽게 되면 온타리오 경제가 망가지는 셈이다. 물론 연방정부가 온타리오주만 생각하지는 않겠지만 그래도 제일 인구가 많고 경제의 중심지이기에 부동산 및 물가도 잡아야 하지만 경제도 살려야 한다. 그렇기에 금리를 계속 올릴 수 없을 것이고 2023년 중 적정 수준에서 인상이 멈추며 금리의 하향 안정화를 보게 될 것이다. 부동산시장 또한 바닥 다지기와 소폭의 계절적 반등 시도가 있을 것으로 예상된다.