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이재형의 하우스 이야기
406. 토론토 부동산 개발 걸림돌이 사라진다
- 캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Feb 02 2023 05:37 PM
기존주택 분할 수월해질 듯 가든 스위트 허용되고 주차장 확보 요건 완화
◆ 다운타운 토론토대학 근처의 뒷골목 주택 전경.
캐나다에서 이민자로 살면서 정부의 정책이나 절차가 엄청 느리다는 것은 누구나 공감할 것이다. 특히 광역토론토의 개발에 대한 기존 승인 절차는 까다롭고 느리기로 유명하기에 앞으로 다가올 인구 팽창에 따른 도시 개발에 효과적으로 대응하기에는 많은 문제가 있다. 그래서 토론토시에서 향후의 개발 정책과 과정의 파격적인 변경안을 제시하였고 이를 어떻게 해석해야 도움이 될지 알아 보겠다.
첫 번째, 가든 스위트(Garden Suite)의 허가로 내집 뒷마당에 집 한채를 더 지을 수 있게 된다. 지금 토론토 다운타운 또는 미드타운에 뒷골목(Lane way)이 있는 집은 뒷정원에 가든 스위트를 지을 수 있다. 예를 들어 앞면적 25피트에 깊이 120피트 땅의 집이라면 기존 집은 25~30%까지의 용적률로 지어지고 나머지 공간에 12~14%의 가든 스위트를 지을 수 있다. 만약 가든 스위트를 2층으로 짓는다면 720평방피트로 웬만한 콘도보다 큰 사이즈의 독립주택이 생겨나는 것이다. 또한 앞으로는 뒷골목이 없더라도 가든 스위트를 지을 수 있게 허락할 준비를 시에서 하고 있다. 이러한 가든 스위트를 포함한 주택은 추가 임대소득이 발생할 수 있는 장점이 있기에 투자용으로 뒷골목이 있는 다운타운이나 미드타운의 주택을 공략해 보는 것이 유리할 것이다. 아무래도 뒷골목에서 내 집으로 들어가는 입구가 바로 있고 차도 다닐 수 있다면 임대도 잘 될 것이다.
두 번째, 기존 주택의 분할을 쉽게 허용해줄 것이다. 집의 앞면 길이가 충분하다면 한집을 2집으로 쪼개는 것을 공청회 통과 과정 없이도 시의 승인을 받을 수 있다.
이미 에드먼튼에서는 간단한 시의 승인 절차로 공청회 같은 시간과 비용을 들이는 과정 없이 신속하게 집 분할을 할수있다. 예를 들어 기존의 50피트 앞면 주택을 25피트 앞면 두 주택으로 짓게 되는 것이다. 기존 토론토시의 부동산 행정은 각종 인허가 외에도 시의 공청회를 통과해야만 가능하기에 100피트의 앞면 길이를 가졌어도 일년에 고작 몇건만 승인해 주는 실정이다. 만약 에드먼튼시처럼 시의 간단한 승인절차로 주택 소유자가 집의 대지 분할로 자유롭게 2집을 지을 수 있다면 보다 많은 주택 공급이 생길 것으로 예상된다. 지금까지는 노스욕에서 2집을 구입해 3집으로 쪼개는 것을 허용해 주고 있지만 조만간에 한집이 2집으로 분할되는 것도 시간 문제로 본다. 여기서의 투자 포인트는 주택 분할에 관심이 있다면 노스욕이나 미드타운에 앞면적이 표준 사이즈보다 넓은 주택을 공략하는 것이다. 학군이 좋고 사람이 몰리는 동네의 대지가 표준 사이즈보다 넓은 집들이 아직 많이 남아있다. 기존 집을 부수고 한곳에 2채의 집을 동시에 지으면 건설비도 많이 절약된다.
세 번째, 주차장 확보 필요 조건이 대폭 완화되고 있다. 부동산 개발시 제일 걸림돌이 되는 문제가 바로 주차장의 확보이다. 주거용이나 상업용 모두 시에서 요구되는 주차장의 필수 확보 조건이 있기에 좁은 땅을 보다 효율적으로 쓸 수 없었다. 보통 한 유닛에 1.25대의 주차 공간을 필요로 한다. 하지만 지금 추세는 주차장이 없이 자전거, 또는 대중교통의 이용으로 보다 효율적인 개발을 할 수 있게 해줘야 한다. 빌더는 주차장 개발 비용을 절약할 수 있고 시에서도 차가 줄어들어 교통체증의 감소라는 윈윈 효과를 볼 수 있다. 이미 유닛당 주차장을 0.5대로 낮추는 신규콘도도 많이 생겨나고 있는 추세다. 빌더에게 이런 인센티브를 주어야 콘도나 타운홈의 유닛수를 더 늘릴 수 있고 앞으로 닥칠 부동산 공급 부족의 재앙을 피할 수 있다. 하지만 이와 연동되어 신규 분양 콘도의 주차장 가격은 앞으로 더 오를 것으로 예상할 수 있겠다.
네 번째, 다세대 주택의 유닛별 개인 소유권 부여가 가능하게 될 것이다. 궁극적으로 광역토론토가 인구 1천만 명의 대도시 대열에 합류하려면 기존 주택의 유닛을 개인 소유로 등록할 수 있게 문을 열어 주어야 한다. 그렇게 되면 기존 주택에 3개 이상의 유닛이 새로 생겨날 수 있다. 이러한 방법으로 주택 공급을 과감하게 늘릴 수 있을 것이다.
여기서의 투자 포인트는 다운타운 대학가 주변이나 학군 좋은 동네의 대형 사이즈 주택을 공략해서 유닛을 나누어 임대를 하면서 다세대 주택 유닛 개인 소유 승인을 기다려 보는 방법이다.
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