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경기 침체시기... 주택구입 괜찮을까?
김형락의 부동산시장 전망대
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Feb 20 2023 10:24 PM
인플레이션을 잡기 위해 중앙 은행은 금리를 지속적으로 인상해 왔다. 모기지 금리가 오르면 주택시장이 둔화되고 동시에 구매자도 감소한다. 이러한 시기에도 주택을 구입하고 싶다면 알아야 할 것들은 무엇일까.
게티이미지
경기침체가 무엇인가?
최근에 이 용어의 정의에 대한 상당한 논쟁이 있었지만 간단하게 경기 침체는 경기가 두 분기 연속 마이너스 성장을 하는 것을 말한다. 즉, 국내 총생산이 두 분기 연속 감소하는 것을 의미한다. 그러나 전문가들은 진정한 경기 침체는 이것 외에도 실업률, 소득, 소비자 지출, 소매 판매 및 산업 생산을 포함하여 경기 침체 여부를 결정한다.
경기 침체와 주택 시장
경기 침체는 여러 가지 방법으로 주택 시장에 영향을 미칠 수 있다. 통상적인 불경기에 은행은 보통 금리를 낮추어 사람들이 돈을 소비하고 경제를 활성화하도록 장려한다. 그리고 모기지 금리가 낮아지면 주택 구매자들에게도 더 많은 기회가 주어지기도 한다. 그러나 현재 시장은 중은의 인플레이션 억제 노력에 금리가 상승하고 있다. 통상적으로 금리 상승은 집 구매 비용을 증가시키고 이것은 결국 주택에 대한 수요를 감소시킨다. 이처럼 불확실한 시기에 구매자들은 종종 원하는 주택을 구입하지 못하거나 자신들이 원하는 것이 아닌 다른 유형의 주택을 구입하기도 한다.
겔트 파이낸셜의 사장이자 부동산 비즈니스의 금융 고문인 잭 밀러는 "구매자들이 얼마짜리 집을 살 수 있는지와 금리 사이에는 직접적인 상관관계가 있다. 대부분 자신들이 감당할 수 있을 만한 집을 구매한다"고 했다.
경기 침체기에 집값이 내려갈까?
일반적으로 금리가 상승하면 주택 자금 조달 비용은 증가하고 주택 가격 자체도 하락할 수 있다. 밀러는 "일반적으로 경기 침체나 금리 인상 시기에는 수요가 둔화되고 주택 가격이 하락한다"고 말했다. 수요 감소와 구매자 감소로 경쟁이 감소하는 경우, 최근 몇 년 동안 매도자 시장 (seller’s market) 은 요즘처럼 매수자 우위 (buyer’s market) 시장이 된다. 매도자들은 최초 가격보다 낮은 가격에 팔아야 하는데 이것이 매도자에게는 나쁜 소식이지만 구매자들에게는 좋은 소식이다.
불황일 때 집을 사야 할까?
경기 침체는 구매자들을 시장에서 밀어낼 수 있지만 반드시 구매하기에 좋지 않은 시기는 아니다. 만약 여유가 있다면 불경기가 집을 사기에는 좋은 시기가 될 수 있다. "보통 이런 시기에는 구매를 미루지만 이것이 실수다"고 밀러는 말한다. "금리가 오르고 수요가 둔화될 때, 구매자들은 보통 그들이 원하는 집을 더 유리한 조건으로 거래를 할 수 있다. 그리고 금리가 다시 내려가면 언제든지 재융자를 할 수 있다.”
장점
구매자가 줄어들면서 시장 내의 경쟁 감소로 복수 오퍼나 오퍼 전쟁을 볼수 없어 가격 하락으로 이어질 수 있다. 또한 경기 침체기에는 은행이 경기 부양을 위해 금리를 내리는 경우가 많아 유리한 금리로 모기지를 받을 수 있다.
단점
불경기 동안 금융기관들은 자신들의 이익을 보호하기 위해 대출 조건을 더 엄격하게 적용할 수 있다. 또한 경쟁 감소 등으로 가격이 낮아지면 일부 매도자들은 집을 시장에서 거두고 팔려는 싯점을 찾기위해 기다리는 등 재고가 감소하여 선택의 폭이 줄어든다.
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