캐나다 농지가 매력적인 투자대상인 이유 <하>

5. 캐나다의 농지 보유 패턴의 변화

캐나다의 농촌 인구는 1960년대부터 계속 줄어들고 있는데, 도시로 빠져나간 농촌 인구는 대도시로 몰려드는 이민자들과 함께 주택공급 부족을 가중시킨다. 렌트가격이 주택가격을 끌어올리고, 투자자들이 여러 채의 집을 매입하여 임대사업을 하면서 주택부족은 더욱 심화되고 렌트가격은 다시 올라가 악순환의 고리를 만들어낸다. 나이 든 농부들은 자녀들이 도시로 떠나버리자 더 이상 영농하기를 포기하고 인근 농부들에게 농지를 임대해주는 방식으로 땅을 갖고 있다가, 기관투자가나 사모펀드들의 농지매각 제의를 받고 매각해버리는 일들이 빈번하게 이루어져 왔다.자기 땅에서 직접 농사 짓던 농부들도 은퇴 후의 삶을 위한 노후자금을 마련하기 위해 농지를 팔고 현금을 확보 한 후에 그 땅을 임차하여 농사를 계속 짓는 경우도 있다.

게티이미지뱅크

Saskatchewan주의 경우, 2002년에는 농지에 대한 투자자 소유가 많지 않았지만, 2018년에는 거의 100만 에이커로 증가하여 농업과 식량 생산에 대한 금융 주체의 영향력이 커지고 있음을 보여준다. 투자자들이 캐나다의 밀 곡창지대인 프레리 지역(Prairie Provinces) 농지에 점점 더 관심을 가지게 된 계기는 2007년과 2008년의 식품 가격 급등 으로 인해 촉발된 세계적인 농지 사재기 바람이 분 이후이다. 향후 높은 식품 가격, 증가하는 세계적 식량 수요, 환경변화로 인한 농지의 중요성이 부각되면서 글로벌 투자자들은 점점 불안정해지는 세상에서 농지가 안전한 투자처가 될 수 있다고 믿기 시작하면서 헤지펀드, 연금기금, 부유한 개인들의 자금들이 농지투자로 몰리게 되었다.

이러한 농지거래 패턴은 경쟁적으로 좋은 농지를 매입하려는 대규모 투자자들에 의해 농지가격을 끌어 올리는 결과를 낳게 되고, 높아진 가격에 투자수익을 맞추려면 농지 임대료 또한 올려야만 하는 부작용이 생길 수 있다. 이에 비해 소규모 농장주들은 자신이 더 큰 농사를 짓고 싶어도 자금력이 모자라서 인근 땅을 매입하기 어렵고, 수년 사이에 농지 렌트비만 올라가는 어려움에 처하게 된다. 결국 장기적으로 도시화에 따른 집값 상승과 유사한 현상이 농촌에서도 발생하지 않을까 염려하는 이들도 있다. 결국 대규모 농장 (Large farms; 10,000 에이커 이상)과 거대 농장 (Mega-farms; 30,000 에이커 이상)이 출현하기 쉬운 환경으로 가고 있어서 소규모 농장들은 농업경쟁에서 규모의 경제를 실현하기 어렵기 때문에 도태될 수도 있다. 

이러한 농장 운영 패턴의 변화는 세계적인 현상으로도 나타나는데, 전 세계 농장의 약 1%가 전체 농경지, 목장, 과수원의 약 70%를 운영하고 있다는 데서도 엿볼 수 있다. 미국과유럽에서는 최근 몇 년 동안 소규모 농장에서 대규모 농장으로 바뀌어 가는 속도가 매우 빠르게 나타났다. 부와 마찬가지로 토지 소유권도 점점 더 적은 수의 손에 집중되고 있으며, 단일 재배와 더 집약적인 산업, 그리고 농업 기술에 대한 투자가 가속되면 더 큰 수익을 창출할 수 있게 되며, 개별 농부들은 소매업체, 대기업, 투자 펀드와 엄격한 계약을 맺고 농사를 짓는 체제로 편입되는 과정을 겪게 되고, 토양 품질이 악화되고, 수자원이 과도하게 사용되며, 삼림 벌채가 가속화될 수 있다. 문제는 이러한 대규모 농장들의  운영 배후에는 자금력이 있는 기관투자자나 사모펀드들이 간접적으로 영향을 미치는 소위 ‘농업의 금융화’(the financialization of agriculture; 농업과 식량생산에 대한 금융주체와 금융적 동기의 영향력이 커지는 현상)가 진행될 수도 있다. 

6. 캐나다 농지 가격, 그동안 얼마나 올랐나?

캐나다의 농지(Farmland)에 국한하여 살펴보면, 지난 50여년 동안 농지 가격은 연평균 7%씩 상승했으며, 주가 상승률 보다는 약간 낮지만 변동성 리스크 면에서는 월등히 안정적이며, 집값 상승폭에 비해서도 전혀 손색이 없는 성과를 보이고 있다.  최근 몇 년간의 상승폭은 더욱 커지는 경향을 보이는데 그만큼 농지에 대한 투자자들의 관심이 높아졌음을 알 수 있다. Farm Credit Canada (FCC)의 자료를 바탕으로 2000년부터 2023년까지 캐나다의 연도별 농지 가격 상승률을 보면, 2021년에는 전국 평균 증가율은 8.3%였으며, 퀘벡과 매니토바는 약 10%의 상승률을 보였고, 서스캐처원은 7.4%, 앨버타는 3.6% 상승했다. 2022년의 전국 평균 증가율은 12.8%였고, 서스캐처원, 퀘벡, 온타리오가 두 자릿수 증가율로 가장 큰 상승폭을 보였다, 2023년의 전국 평균 상승률은 약 11.5%였으며, 서스캐처원이 15.7%로 가장 높았고 퀘벡(13.3%), 매니토바(11.1%), 온타리오(10.7%)가 그 뒤를 이었다.  

농지의 연평균 수익률을 다른 자산군과 비교해 보면, 주식은 캐나다 시장을 기준으로 연평균 수익률이 약 10% 정도인데, 높은 변동성이 단점이고 관리가 덜 필요한 것이 장점이다. 주거용 부동산은  연평균 수익률이 약 4.5%~5%이며, 임대수익으로 인한 추가 수익이 가능한게 장점이지만, 관리비용이 따르고 이자율 변동에 취약한 편이다. 이에 비해 농지에 대한 투자는 안정적이고 지속적인 성장이 뚜렷하며, 연간 상승률이 최근에 들어서는 주거용 부동산보다 높은 경우가 많아졌다. 

하지만, 농지에 대한 투자는 각 개인의 목표와 리스크에 대한 태도, 투자가능기간(최소 10년)에 따라 자신에게 적합한 투자대상인지가 가려진다. 반드시 농지를 매매해 본 경험 있는 부동산 중개인과 함께 검토해야 한다는 점에 유의해야 한다. 그만큼 농지라는 투자상품이 갖고 있는 고유한 특수성이 있기 때문이다.