모기지 칼럼(73) 리버스모기지, 언제가 최적기인가?

올들어 9월까지 3차례 이어진 기준이자율의 인하로 향후 추가이자율 인하에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다. 이는 부동산 경기와 직결되어 관망하고 있던 부동산 잠재 고객들의 구매가 서서히 늘어날 것으로 기대됩니다. 

이런 환경에서 리버스 모기지를 원하는 분들은 언제가 모기지 신청의 최적기인지 저울질하며 상황 변화를 예의 주시하고 있습니다. 단순하게 생각하면 이자율이 제일 낮은 때라고 생각할 수 있지만, 여기에는 두 가지 고려해 보아야 할 점이 있습니다. 

올들어 9월까지 3차례 이어진 기준이자율의 인하로 향후 추가이자율 인하에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다. 게티이미지

첫 번째는 언제가 이자율이 최저인지는 그 시기가 지나가기 전까지는 아무도 판단할 수가 없다는 점입니다. 그리고 무엇보다도 중요한 것은 다른 모기지가 일반적으로 시간이 흐르면 원금이 줄어드는 것과 다르게 리버스모기지는 원금과 이자가 매월 상환없이 누적되므로 시간이 흐를수록 오히려 상환잔액이 늘어난다는 사실입니다. 따라서 특정할 수 없는 이자율 최저 시점에 리버스모기지를 신청하기 위해 기다리는 것은 현실적이지 않을뿐더러, 다행스럽게도 최저이자율 시점을 잘 포착하여 리버스 모기지를 신청한다고 하더라도 이것이 가장 합리적인 선택인지 여부도 불분명합니다. 

최근 메이저은행들의 기준이자율에 대한 예측을 보면 올해말 3.5%, 2025년 말 2.25%까지 전망하고 있습니다. 이자율 최저시기를 기다리고 있다면 2025년 말이 리버스 모기지 신청의 최적기라 할 수 있습니다. 그러면 그 때까지 기다리는 것이 최선의 선택일까요? 

이럴 때 우리는 리버스모기지를 받으려는 목적이 무엇인지를 다시 한번 되돌아 보아야 합니다. 리버스 모기지를 필요로 하는 분들의 사정에 따라 각자가 최우선시 하는 목적은 다를 수 있지만, 일반적으로 가장 중요한 것으로 꼽히는 것 중의 하나는 매월 내야 하는 모기지 월 납부액에 대한 스트레스로 부터 해방되어 좀 더 편안한 삶을 누릴 수 있다는 것입니다. 그 바탕 위에 매월 사용 가능한 현금 흐름의 개선, 자식의 주택구입을 위한 목돈 마련 등의 부차적인 목적 달성이 가능해 집니다. 

그렇다면 예측대로 된다는 보장 없이 이자율이 최저가 될 때까지 기다린다는 것은 또 다른 불안요인을 만들어 내는 것은 물론 예측 불가능한 유무형의 비용을 발생시킬 수도 있습니다. 특히 리버스 모기지가 필요한 특별한 사유나 절박성이 있는 경우라면 리버스 모기지를 실현함으로써 얻는 혜택이 이자율의 미미한 차이로 인한 비용을 충분히 상쇄하고도 남을 가능성이 큽니다. 

게다가 이자율 예측은 예측일 뿐 그대로 일어나지 않을 가능성이 있음에 주목해야 합니다. 이자율 인하를 예측했으나 그대로 일어나지 않거나 오히려 올라간 경우가 허다하기 때문입니다. 가장 최근의 사례로는 2023년 봄, 금융계는 대부분 이자율 인하를 예측했고 언론들도 이를 연일 보도했지만, 실제 결과는 2023년 6월과 7월 2차례에 걸쳐 이자율이 인상된 적이 있습니다.

그리고 이자율이 적용되는 기간은 해당 계약기간(term)에 한정됨에 유의할 필요가 있습니다. 총상환기간을 20년으로 본다면 보통 5년간 적용되는 이자율은 향후 3번의 새로운 이자 변경 기회가 있다는 것을 의미합니다. 시간이 지날수록 밸런스가 증가하는 리버스 모기지의 특성상 리버스 모기지를 신청할 때의 초기 이자율에 모든 것을 걸어야 할 이유가 없음을 명확히 알 수 있습니다. 

또한 리버스 모기지를 유지하는 20년의  전체 기간중 언제 이자율이 가장 낮으면 유리한지를 따져본다면, 밸런스가 확연히 증가되는 중 후반 이후에 이자율이 가장 낮고 이러한 추세가 지속된다면 상대적으로 더 유리하다고 이론적으로는 추정해 볼 수는 있습니다. 하지만 이자율은 언제나 등락을 반복하게 되어 있고, 20년이 넘는 장기간을 놓고 보면 평균 이자율은 유사한 수준으로 수렴할 것이기 때문에 모기지 시작 시점뿐아니라 특정 시점의 이자율에 따라 유불리를 따지는 것은 큰 의미가 없습니다. 

따라서 가장 낮은 이자율일 때로 시기를 맞춰서 리버스 모기지를 신청한다는 것은 리버스 모기지의 특성을 간과한 의미 없는 행동이 될 가능성이 높습니다. 다만, 재정적인 여유가 충분해서 언제일지 모르지만 최저 이자율 시기가 도래할 때까지 기다릴 수 있다면 문제는 조금 달라지지만, 이런 경우 리버스 모기지를 굳이 받을 필요가 있을까 의문이 생깁니다.  

언제가 리버스 모기지 신청의 최적기인지를 따져볼 때는, 이자율의 높고 낮음보다는 리버스 모기지의 활용 목적과 시급성 그리고 일반 모기지가 있는 경우에는 조기 상환에 따른 페널티 여부 등이 오히려 더 중요한 결정 요인이 될 수 있습니다.

결론적으로, 다른 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지도 이 모기지를 받아서 무엇을 하려고 하는지 향후 계획과 목적을 분명히 하는 것이 중요합니다. 그에 따라 모기지 신청의 가장 적정한 시기를 판단할 수 있습니다. 이자율은 모기지에서 언제나 가장 중요한 요소중의 하나이지만 이것만이 리버스 모기지 신청 시점을 결정하는 유일한 잣대가 될 수 없습니다. 리버스 모기지의 특성상 초기 이자율의 중요도는 상대적으로 낮아질 수밖에 없기 때문입니다. 

요컨대, 각 개인이 리버스 모기지를 받으려는 목적에 비추어 모기지 신청 시점을 결정하되, 향후 1-2년간 이자율의 대폭 인하가 대세로 자리 잡고 있는 만큼 지금 리버스 모기지를 받고 향후 누적적으로 증가되는 원금에 대해 더 낮은 이자율의 혜택을 받는 것도 좋은 방안이 될 수 있습니다.  

김태완 | JP Mortgage Services
https://www.facebook.com/tim.kim.500112/
문의 : (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com