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해외 시민권자가 알아야 할 한국 부동산 세금
허지연 변호사의 한국법 칼럼(5)
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Apr 09 2025 04:57 PM
지난 칼럼에서는 시민권자가 한국 부동산을 매매할 때 필요한 서류와 절차에 대해 알려드렸습니다. 오늘은 그 연장선에서, 매매 시 어떤 세금이 부과되는지 설명드리겠습니다.
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거주자 vs 비거주자: 세금은 국적이 아니라 '거주 상태'에 따라 적용
한국에서 부동산을 사고팔 때, 내국인과 외국인은 서류나 절차에 차이가 있습니다. 그러나 세금은 국적이 아닌 ‘거주자’인지 ‘비거주자’인지에 따라 달라집니다. 즉, 한국 국적자든, 시민권자든, 영주권자든 ‘거주자 요건’을 충족하느냐에 따라 세금 혜택 여부가 달라집니다.
‘거주자’란 한국에 주소를 두거나, 1년(과세기간) 중 183일 이상 한국에 거소를 둔 사람을 말합니다. 이때 ‘183일 이상’이 연속일 필요는 없습니다. 하지만 단순히 머문 일수만으로 거주 여부가 정해지지는 않습니다. 국적이 어디인지, 이를 취득하거나 포기한 시기가 언제인지, 영주권 취득 시기가 언제인지, 외국인등록증을 보관하거나 갱신하고 있는지, 앞으로 어느 나라에 정착하여 거주할 계획인지, 한국내 재산의 가액이 전세계 재산가액에서 차지하는 비율은 얼마인지, 차량등록 및 자동차 운전면허증은 어느 국가로 되어있는지, 신용카드 사용은 주로 어느 국가에서 하는지, 금융 계좌 개설은 어느 국가에서 했는지, 어느 국가의 병원에서 질병치료를 받는지 여부 등 전반적인 요소를 고려하여 거주성 여부를 판단합니다.이러한 요소를 종합적으로 검토해 ‘한국 거주자’인지 판단합니다. 거주자가 아닌 경우는 ‘비거주자’로 분류됩니다.
캐나다를 비롯한 외국에 거주하며 시민권을 취득하신 분이라면, 일반적으로 ‘비거주자’에 해당합니다.
한국 부동산을 팔 때 – 양도소득세
한국의 부동산을 매도할 경우, **양도소득세(양도세)**를 내야 합니다. 거주자든 비거주자든 기본적인 계산 방식은 같지만, 비거주자에게는 일부 세금 혜택이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 1세대 1주택 비과세 혜택과 장기보유특별공제(최대 80%)는 비거주자에게 적용되지 않습니다.
단, 아래와 같은 예외 상황에서는 비과세 혜택이 가능합니다. 예를 들어 「해외이주법」에 따라 가족 모두가 해외 이주를 하는 경우, 출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 출국일로부터 2년 내 양도한다면, 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다. 또는 1년 이상 계속 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 인해 가족 모두가 출국을 하는 경우, 출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 출국일로부터 2년 내 양도한다면, 역시 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받을 수 있습니다. 이처럼, 비과세 혜택을 받으려면 ‘출국일로부터 2년 이내 양도’라는 조건을 꼭 기억해야 합니다.
또한 부동산을 매도할 때는 소유권이전등기 전에 세무서에서 ‘부동산등 양도신고확인서’를 발급받아야 등기가 가능합니다. 신고확인서를 받으려면 양도소득세 신고서 및 계산서를 함께 제출해야 하며, 전국 어느 세무서에서나 신청할 수 있습니다. 참고로, 시민권자가 아닌 재외국민이 인감증명을 통해 판다면, 이는 곧 양도신고를 한 것으로 간주됩니다.
한국 부동산을 살 때 – 취득세 등
한국 부동산을 취득할 때 역시 거주자, 비거주자와 상관없이 동일한 세금이 부과됩니다. 우선 취득세가 있으며, 이에 부가되는 세금으로 지방교육세와 농어촌특별세가 있습니다. 취득세율은 취득 당시의 가액인 과세표준 금액 별로 1~4%까지 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세가 취득세에 함께 부가됩니다.
부동산을 취득한 후에는 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 소유자를 대상으로 그 보유에 따른 재산세 (지방세)와 종합부동산세 (국세)를 납부해야 합니다. 1세대 1주택자 종합부동산세 특례는 비거주자에게는 적용되지 않습니다.
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