넓은 땅을 가진 단독주택의 가치가 올라가는 이유 <상>

1. 최근 수년간 이어진 주택공급 부족 문제
광역 토론토(GTA)의 주택 가격 상승과 공급 부족은 지난 수년간 심각한 사회경제적 문제로 떠올랐다. 이러한 현상은 다음과 같은 다양한 원인 때문에 발생하였다.

첫째, 인구 증가와 수요 급증을 들 수 있다. GTA는 캐나다에서 가장 빠르게 성장하는 지역 중 하나로, 2024년 기준 인구가 710만 명을 넘어섰는데, 대부분 이민자와 유학생, 외국인 취업자의 증가로 인한 결과이다. 이러한 인구 증가는 주택 수요를 급격히 끌어 올렸다. 

Adobe Stock

둘째, 주택 공급의 지연이 누적적으로 발생하였다. 높은 개발 비용, 복잡한 인허가 절차, 제한적인 토지 이용 규제 등으로 인해 지지부진한 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다. 예를 들어, 토론토의 저층 주택 개발에 대한 개발 비용은 2022년 기준 단위당 약 18만 9천 캐나다 달러로 전국에서 가장 높았다. 

셋째, 투자자 중심의 시장 구조이다. 낮은 이자율을 기반으로  단기 수익을 추구하는 투자자들이 시장에 진입하면서 주택 가격 상승을 더욱 부추겼다. 이에 따라 일반 실수요자들은 자신의 소득으로는 도저히 주택을 구입하기 어려운 상황이 된 것이다. 2022년부터 시작된 급격한 금리 인상은 주택 구매 능력을 크게 약화시켰고 구매 수요에 찬물을 끼얹었는데, 최근 금리 인하가 이어지면서 구매 심리가 어느 정도 살아날 기미를 보이지만, 여전히 과거에 비해 높은 금리 수준일 뿐만 아니라 불안정한 경제 환경 때문에 수요가 예전처럼 살아나지는 못하고 있다.   

최근에는 콘도아파트와 그 외의 주택 유형(단독주택과 타운하우스 등)으로 서로 다른 매매 동향을 보여준다. 연방정부의 이민자와 유학생 허가 총량 하향조정, 연방 및 온타리오 주정부의 외국인 주택구입 금지 또는 억제 정책, 투기장으로 변했던 분양콘도시장이 수요감퇴와 함께 렌트 가격 하락으로 인해 투자자들의 기대수익률을 보여주지 못하면서 투자수요도 급감하였다. 높은 금리, 임대 수익 악화 (마이너스 현금 흐름), 시장 불확실성 등으로 인해 많은 투자자들이 시장에서 철수하거나 기존 보유 유닛을 매각하고 있다. 이는 콘도 매물 증가와 분양 판매 부진으로 이어졌으며, 신규 콘도 착공에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 이에 비해 단독주택과 타운하우스시장은 상대적으로 조정폭이 제한적이다.   

2. 각급 정부 및 지자체의 대응
캐나다 연방정부는 이민자와 유학생 수를 감축하여 주택수요를 줄이는 동시에, 주택공급을 늘리는 방안들을 시행하고 있다. 주택 가속화 기금(Housing Accelerator Fund; HAF)은 연방정부가 토론토시와 협력하여 향후 3년간 약 12,000개의 신규 주택을 신속히 공급하고, 10년 내 53,000채 이상의 주택을 건설하는 계획인데, 지자체가 승인 절차를 간소화하고, Zoning system 을 개선하여 장벽을 제거하며, 주택 건설을 가속화하도록 장려하기 위해 자금을 지원하는 프로그램이다. 그리고 임대 주택 개발에 대한 GST 면제도 시행하고 있는데, 연방정부는 신규 임대 주택 개발에 대해 GST(상품 및 서비스세)를 일시적으로 면제하는 법안을 도입하여, 임대 주택 공급을 늘리고 있다. 

아파트 건설 대출 프로그램 (Apartment Construction Loan Program, 구 Rental Construction Financing Initiative)은 임대 주택 건설을 장려하기 위해 저비용 대출을 제공하는데 대도시 중심부의 임대 공급 증가에 도움이 되는 제도이다. 수요 억제 정책으로는 ‘외국인 구매자 금지법’(Foreign Buyer Ban)을 시행하고 있는데, 캐나다의 주택이 외국인 투자자들에게 투기적 금융 자산으로 취급되는 것을 방지하기 위한 조치이다.

온타리오 주정부도 주택 공급을 확대하기 위한 법을 제정하였는데, ‘More Homes, More Choice Act’, ‘More Homes Built Faster Act’ 등을 통해 주택 공급을 확대하려고 하는데, 이러한 법규들은 주택 인허가 절차 간소화, 고밀도 개발 촉진 등을 포함하고 있다. 실제로 온타리오 주정부는 2024년 예산안에서 12억 캐나다 달러의 'Build Faster Fund'를 조성하여 주택 건설을 지원하고 있으며, 주택 인프라 개발을 위한 추가 자금을 배정하여 주택 공급 기반을 강화하고 있다.

주정부 차원에서 수요 억제 정책의 하나로 시행 중인 비거주자 투기세(NRST; Non-Resident Speculation Tax)는 2022년에 15%를 부과하던 것을 최근 몇 년 사이에 25%까지 높였다.

토론토시는 임대 주택 공급 프로그램으로 2030년까지 65,000채의 임대료 부담이 적은 주택을 지원하기 위한 ‘Rental Housing Supply Program’  을 추진 중인데, 이를 통해 약 6,000채의 신규 임대 주택 건설을 계획하고 있다. 동시에, 주택 다양성 확대 정책을 시행 중인데, 이에 따라 ‘Housing TO 2020-2030 Action Plan’  을 통해 토론토시는 다양한 유형의 주택을 공급하려는 목표를 갖고 있다. 또한 공공 토지 활용을 위해 ‘Housing Now’ 프로그램을 통해서 토론토시가 소유하고 있는 땅을 활용하여 저렴한 주택을 건설하는 한편 ‘Open Door Affordable Housing Program’  을 통해 민간 개발자와 협력하여 주택 공급을 확대하려는 노력을 기울이고 있다.

지자체 단위의 투기적 수요 억제 및 공급 확대 정책의 하나로 시행 중인 토론토시의 빈집세(Vacant Home Tax)는 투기적인 목적으로 집을 구입한 후 집주인이 거주하지도 않고 세입자에게 임대로 내놓지도 않는 빈집에 대해 3%의 세금을 부과한다. 토론토의 주택 공급 문제를 해결하기 위해 주거용 부동산 소유주들이 빈집을 임대 또는 매물로 내놓도록 장려하기 위해 마련된 제도인데 2024년의 경우 빈집으로 파악된 집이 약 167,000채가 빈집으로 파악되었다. 이는 전체 토론토시 주택의 약 20%에 해당하는 규모이다. 물론 여기에는 집주인의 신고 누락분도 포함된 결과이겠지만, 공급을 늘릴 수 있는 유효한 정책인 것은 분명하다.