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유럽식 주택난 해소 방안… 캐나다도?
비엔나 사회주택, 임대료는 소득의 25% 상한
- 유희라 기자 (press1@koreatimes.net)
- Jun 22 2025 11:20 AM
REITs 중심 캐나다와 달리 공익 중심의 유럽 운영 방식 임대료 수입은 전액 재투자… ‘주거의 선순환’ 시스템
오스트리아 수도 비엔나에 사는 슬라비카 살리흐베고비치는 첫 아이를 임신했을 당시, 방 두 개짜리 아파트에 살았다. 공간이 조금 좁다고 느낀 그녀는 시청에 더 넓은 아파트를 신청했다.
“큰 불편은 없었지만, 가족이 늘어날 걸 생각하니 공간이 부족했죠.” 그녀는 비엔나시의 주택 포털에 소득과 필요사항을 입력했고, 수천 명의 신청자들과 함께 순번을 배정받았다. 그리고 곧 비엔나 중앙역 인근의 신축 사회주택으로 입주하게 됐다. 침실 세 개가 있는 이 집은 평생 거주가 가능하며, 자녀에게 상속도 할 수 있다.
이 주택 단지는 유치원, 초등학교, 고등학교, 댄스 교실, 암벽장, 대형 공원 등 다양한 편의시설이 갖춰진 주거환경으로, 젊은 가족들이 많이 거주하고 있다.
슬라비카 살리흐베고비치의 발코니에서 내려다본 풍경. 그녀는 비엔나 중앙역 인근에 위치한 사회주택 단지에 살고 있으며, 이곳에는 5,500명 이상이 거주하고 있다. 단지 안에는 유치원, 초등학교, 고등학교는 물론 식당, 공원, 놀이터도 포함돼 있다. 슬라비카 살리흐베고비치
중산층도 함께 사는 ‘비영리 주거’
비엔나 사회주택의 핵심은 '비영리 운영'과 ‘계층 통합’에 있다. 살리흐베고치의 이웃인 아밀라 시르베고비치는 비엔나시청의 건축가로, 자신이 소유하던 아파트를 팔고 더 넓은 사회주택으로 이사했다. “이곳에선 간호사, 환경미화원, 버스 기사 등 다양한 사람들이 함께 삽니다. 낙인이 없죠.”
오스트리아의 사회주택은 전체 인구의 약 75%가 소득 기준을 충족할 정도로 진입 장벽이 낮다. 임대료는 가구 소득의 25%를 넘지 않도록 규정돼 있다.
제랄트 쾨슬 오스트리아 비영리주택연합 정책 전문가는 “사회주택이 일시적 대책이 아닌, 평범한 주거 선택지로 자리잡았다”고 설명한다. 쾨슬이 속한 연합은 수익의 3.5%만을 이윤으로 인정하고 나머지는 전액 재투자하는 법적 구조를 갖고 있다. 이는 주거 품질 개선과 지역 재투자로 이어지는 ‘선순환’을 만들어낸다.
유럽은 비영리, 캐나다는 리츠
유럽의 국가들은 오스트리아와 유사하게 대규모 비영리 법인을 통해 공공 임대주택을 운영한다. 네덜란드는 300개 미만의 비영리기관이 대부분의 임대주택을 담당하고 있으며, 캐나다처럼 이윤 중심의 리츠(REITs)가 주택을 장악하는 구조와는 대조적이다.
이러한 비영리 주택 모델 역시 임대료 수입만으로는 운영이 어려워, 정부의 대규모 투자와 제도적 지원이 병행된다.
암스테르담은 토지가 매물로 나올 경우 ‘우선매입권(right-to-buy)’을 행사해 장기적으로 저렴한 임대료를 유지할 수 있도록 법적으로 보장한다. 네덜란드는 기반시설 비용을 뺀 가격으로 토지를 매입할 수 있게 해 수천만 유로를 절감하고, 건축단체에 장기·저이율 대출을 제공한다.
캐나다 역시 최근 유사한 접근을 모색 중이다. 연방 정부는 비영리단체가 기존 임대주택을 매입·보존할 수 있도록 ‘임대 보호 기금’을 도입할 계획을 발표했다.
“발상의 전환이 필요한 시점”
전문가들은 “이제는 주택을 단순한 시장 상품이 아닌, 공공재로 인식해야 할 때”라고 강조한다.
에이드리언 딩글 캐나다 노숙자 지원단체 레이징 더 루프 국장은 “캐나다의 연방 주택 정책 방향이 점점 희망적으로 변하고 있다”고 평가했다. 하지만 빠른 변화를 위해서는 임대료 상한제, 양도차익세, 세컨드 하우스 과세 등 보다 직접적인 개입도 필요하다고 지적된다.
네덜란드는 ‘적정 임대법(Affordable Rents Act)’을 통해 평균 임대료를 절반 이하로 낮췄고, 새로 짓는 주택의 최소 30%를 사회주택으로 의무화했다. 이는 도시뿐 아니라 교외 지역까지 포함된다.
반면, 캐나다의 사회주택 비율은 전체의 3.5%에 불과하다. 유럽 평균인 8%, 오스트리아나 네덜란드의 30%와는 큰 격차가 있다.
하우징 퍼스트 유럽의 사마라 존스는 “민간이 이 격차를 메워줄 거라는 기대는 이제 내려놔야 한다”며, “지금 당장 정부가 직접 나서야 할 때”라고 강조했다.
스페인의 비영리주택단체 ‘하비탓 3’의 나탈리아 마르티네스는 “주거를 의료·교육·연금과 동등한 기본권으로 인식해야 한다”며 “정부가 책임지고 주택난을 해결할 준비가 돼 있어야 한다”고 말했다.
The article is funded by the Government of Canada through the Local Journalism Initiative program.
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유희라 기자 (press1@koreatimes.net)
