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넓은 땅을 가진 단독주택의 가치가 올라가는 이유 <하>
허진구의 부동산 스마트(44)
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Jul 09 2025 04:12 PM
4. 주택유형별 수급 불균형
토론토를 포함한 광역 토론토 지역(GTA)의 주택 시장은 현재 전환기의 한복판에 있다. 연방 정부와 지방자치단체들이 주택공급확대를 위해 제도 개선에 나서고 있지만, 모든 주택 유형이 균일하게 영향을 받는 것은 아니다. 최근 몇 년간 신규 콘도 아파트 분양은 공급 과잉과 수요 감소로 부진한 모습을 보이고 있는 반면, 단독 주택이나 타운하우스 같은 저밀도 주택 유형은 여전히 공급 부족 현상이 심화되고 있다.
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4.1. 콘도 아파트 (Condo Apartment)
공급측면을 살펴보면, 2015년에서 2021년 사이에 신규 분양된 수많은 신축 콘도 프로젝트가 2023년에서 2025년 중에 대거 완공되면서 입주가 몰리고 있다. 한편, 수요측면을 보면 고금리와 관리비 상승, 투자수익률 하락 등으로 인해 투자 수요가 감소했고, 특히 월세 대비 구입 비용이 높아지면서 실수요자에게도 매력이 감소했다. 신규 분양권 전매거래(assignment)는 가격하락과 거래량 감소로 침체된 상태다.
4.2. 타운하우스 (Townhouse)
타운하우스는 아파트보다 넓은 공간을 제공하면서도 단독주택보다는 저렴한 가격대이기 때문에 젊은 실수요층에게 높은 관심을 받고 있다. 하지만, 고밀도 개발 트렌드가 콘도 아파트 중심으로 진행되면서, 타운하우스 공급은 상대적으로 부족한 상황이며, 소규모 부지 중심 재개발 유망: 도시 내 저밀도 지역에서 타운하우스 형태의 짜투리 땅을 이용한 개발이 증가하는 추세다. 실수요 중심의 안정적인 수요 덕분에 향후 탄탄한 가격 상승이 기대되며, 특히 교외 지역이나 대중교통 인접 지역에서는 장기적으로 더 큰 가격 상승 여력이 있을 것으로 전망된다. 콘도 아파트보다 낮은 유지비, 단독주택보다 낮은 진입장벽(가격대)이라는 균형된 포지션이 강점이다.
4.3. 단독 주택 (Detached House)
신규 택지가 거의 없고 도시 내 기존 단독주택 재개발이 없이는 공급이 어려운 구조이기 때문에 가장 심각한 공급 부족을 보이는 주택 유형이다. 최근의 정책 변화로 인해 가든 스위트(Garden Suite; 단독주택 뒷마당 공간에 들어선 소규모의 거주공간), 듀플렉스(Duplex), 트리플렉스(Triplex) 등의 허용 확대가 이루어지면서 단독 주택의 활용 가능성이 점차 커지고 있으며, 특히 넓은 대지를 가진 단독 주택의 투자 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 고금리로 인해 일시적인 조정이 있더라도 장기적으로는 가장 안정적이고 상승 여력이 큰 주택 유형이다.
4.4. "Missing Middle Housing"
"Missing Middle Housing"은 토론토를 포함한 많은 북미 도시들에서 자주 언급되는 주택 공급 문제로, 단독주택과 고층 아파트 사이의 '중간 규모 주택이 거의 없는 현상'을 말한다, 1층짜리 단독주택은 많고, 30층짜리 고층 아파트도 많은데, 그 중간 규모의 2~4층짜리의 가성비 좋고 살기 편한 다세대 주택은 거의 없다는 뜻이다. 토론토의 경우를 예로 들면, 대부분이 1가구 주택이면서 뒷마당이 넓은 단독주택으로 구성되어 있으며, 다운타운이나 대중교통 역세권 등에는 고층 콘도 아파트가 집중적으로 자리잡고 있다. 중밀도 주택(Missing Middle)에 속하는 타운하우스, 듀플렉스, 트리플렉스, 저층 콘도 아파트 등은 공급량이 매우 제한적이다. 이러한 주거상품의 공급구조는 다양한 소득층과 가족 구조를 수용할 수 있는 주거형태를 선택할 수 있는 여지를 줄이게 된다.
그렇다면 이러한 형태의 집이 충분히 공급되지 못한 이유는 무엇일까? 첫째는 구역 규제(Zoning) 문제인데, 대부분의 주택 지역은 단독주택만 허용하는 “전통적 주거 전용 지역”으로 묶여 있어, 중간 주택 건축이 어렵다. 둘째는 개발 인센티브의 부족이다 소형 개발은 수익성이 낮아 개발회사들이 대형 콘도 아파트만 선호하기 때문이다. 새째는 지역 주민의 반대, 즉 NIMBYism 때문이다. 기존 주민들이 “우리 동네에 다가구 주택이 들어오면 조용한 분위기가 깨진다”고 반대하는 경우가 많다.
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5. 정책 변화를 통해 다양한 유형의 주택 공급
토론토를 포함한 온타리오 주의 여러 지자체들은 이러한 문제를 해결하기 위해 제도 개선을 추진 하고 있다. 즉, 기존 단독 주택 지역의 재개발 허용을 확대하고, 단독주택 지역에서도 세컨드 유닛(Second Unit), 좁은 길가 주택(Laneway Suite)과 가든 스위트(Garden Suite), 트립렉스(Triplex) 등 다양한 유형의 주거 형태를 허용하며, 고밀도 허용 지역을 확대하고, 인허가 절차를 간소화하는 것이 주된 내용이다. 이러한 변화는 ‘하나의 땅에 하나의 주택’이라는 기존 개념에서 벗어나, 하나의 토지에 복수의 거주 공간을 허용하는 방향으로 바뀌고 있다. 예전에는 아무리 큰 대지를 가진 단독주택이라도 집은 한 채만 지을 수 밖에 없어 토지활용에 매우 제한적이었다. "Missing Middle" 문제 해결은 토론토 주택 위기를 완화하기 위한 핵심 열쇠 중 하나이며, 도시의 다양성과 지속 가능성을 확보하기 위해 이 '중간'을 채우는 새로운 주택 유형의 공급이 시급하다.
6. 단독 주택 땅의 활용도가 좋아진다
이제 단독 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 다목적 자산으로 바라보는 시각이 확산되고 있다. 넓은 땅을 가진 단독 주택은 다음과 같은 이유로 투자자와 실수요자 모두에게 매력적이다. 투자자 입장에서는 세컨드 유닛이나 듀플렉스로의 개조를 통해 월세 수입을 얻을 수 있고, 장기적으로는 토지의 재개발 가치도 기대할 수 있다. 특히 주택 공급 부족이 장기화될 것으로 전망되는 현 시점에서는 이러한 자산의 가치가 안정적이고 상승 가능성이 높다. 실수요자 입장에서는 가족 구성원이 많거나 2세대 이상이 함께 사는 경우에 뒷마당의 별채를 통해 독립적인 거주 공간을 확보할 수 있다. 또한 미래의 임대 수익 또는 자녀 세대의 거주 공간으로 활용하는 등 다양한 가능성도 염두에 둘 수 있다.
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