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[렌트 상식] 집주인이 반드시 알아야 할 중요 내용 <하>
허진구의 부동산 스마트(48)
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Nov 05 2025 06:27 PM
5. 임대 보증금(Rent Deposit) 한도
집주인은 최대 1개월치 임대료에 해당하는 금액만 임대 보증금으로 요구할 수 있습니다. 이 보증금은 '마지막 달 임대료(Last Month's Rent)'로 사용되어야 하며, 보증금에 대해서는 매년 정부가 정한 이자를 세입자에게 지급해야 합니다. 그래서 새로 세입자를 들이는 경우에는 첫달치와 마지막달치 임대료 외의 어더한 명목의 추가적인 보증금이라도 요구하면 안됩니다.
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6. 임대 보증금으로 손해배상 불가
임대 보증금은 오직 '마지막 달 임대료'로만 사용될 수 있습니다. 세입자가 주택에 손상을 입혔거나 청소를 제대로 하지 않았을 경우, 집주인이 임의로 보증금에서 이를 공제할 수 없습니다. 손해배상은 별도로 주택 임대차 분쟁 조정위원회(Landlord and Tenant Board, LTB)에 신청하여 받아야 합니다.
7. 합법적인 이유 없는 퇴거 통보 불가
세입자는 주택 임대차법에 의해 보호를 받습니다. 임대 계약 기간이 만료되었다는 이유만으로는 퇴거를 요구할 수 없으며, 퇴거는 오직 법적으로 정당한 이유가 있을 때만 가능합니다 (예: 집주인 또는 직계 가족의 거주, 주택 재건축, 지속적인 임대료 미납 등).
8. 강제 퇴거는 LTB 명령으로만
집주인은 절대 임의로 세입자를 쫓아내거나 자물쇠를 교체할 수 없습니다. 모든 퇴거 절차는 주택 임대차 분쟁 조정위원회(LTB)를 통해 진행되어야 하며, LTB의 공식적인 퇴거 명령(eviction order)이 있어야만 집행관(sheriff)을 통해 강제 퇴거를 진행할 수 있습니다.
9. 임대료 미납 시의 통지 양식과 절차
세입자가 임대료를 내지 않을 경우, 집주인은 N4 통지서(Notice to End a Tenancy Early for Non-payment of Rent)를 발행하여 14일 내에 임대료를 지불할 것을 요구할 수 있습니다. 이 기간 동안 세입자가 임대료를 지불하면 통지서는 무효가 됩니다. 14일이 지나도 지불하지 않을 경우, LTB에 퇴거 신청을 할 수 있습니다.
10. N12 통지서 사용 조건
집주인이나 직계 가족이 해당 주택에 거주하기 위해 퇴거를 요구할 경우 N12 통지서를 사용해야 합니다. 이때, 집주인은 세입자에게 1개월치 임대료에 해당하는 보상금(compensation)을 지급해야 합니다.
11. N13 통지서 사용 조건 강화
주택을 철거, 개조 또는 재건축하여 완전히 비워야 할 경우 N13 통지서를 사용해야 합니다. 이 경우에도 세입자에게 보상금을 지급해야 할 의무가 있습니다. 온타리오주 Residential Tenancies Act, 2006(이하 “RTA”) 제 50조에 따라 임대인이 임차인에게 퇴거통지를 할 수 있는 사유이지만, 통지 시점부터 최소 120일 이상의 여유를 주어야 하고, 통지서에 기재된 종료일(termination date)은 해당 임대기간의 마지막 날이어야 합니다.
또한, 임대인이 제시한 이유가 실제 작업(철거·개조·전환)이 정당하고 실행 가능해야 하며, 인·허가가 필요하다면 그 사실이 반영되어야 합니다. 통지 사유가 “임대인이 그대로 재임대할 목적”인 경우, 임차인은 수리·개조가 완료된 뒤 기존 임대료 수준으로 재입주할 권리가 있습니다.
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그런데, 이러한 사유를 들어 세입자를 나가게 하는 경우가 늘어나자, 토론토 시에서는 주정부의 규정을 보완하기 위해 Rental Renovation Licence By‑law를 2025년 7월 31일부터 시행함으로써 ‘renoviction(리노베이션 퇴거)’, 즉 ‘개조 명목의 퇴거’가 부당하게 남용되지 않도록 견제 장치를 도입했습니다. 이 신설 조례는 임대인이 Form N13을 통해 임차인을 퇴거시키고자 하고, 그 이유가 세입자가 집을 비워야 할 정도의 대대적 수리·개조 또는 전환인 경우에 해당됩니다. 즉, 단순 페인팅·바닥교체 등 임대인과 임차인이 단순히 협의해서 이사 없이 진행 가능한 경미한 작업은 이 라이선스 규정의 대상이 아닙니다.
새로운 규정에 따라 임차인에게 N13 통지를 발송한 날로부터 7일 이내에 토론토 시에 Rental Renovation Licence(임대개조 라이선스) 신청을 해야 하며, N13 통지 사본과 관련 건축허가(Building Permit) 또는 해당 작업이 허가대상임을 증명하는 서류, 세입자가 집을 비워야 공사인지에 대한 자격 있는 전문가(엔지니어 또는 건축가)의 보고서, 임차인을 위한 임시 주거 또는 임대차 전환 보상 계획(Tenant Accommodation/Compensation Plan)이 첨부되어야 합니다. 만일 임대인이 신청을 놓치거나 절차를 지키지 않을 경우, 최대 1,000달러 벌금, 지속 위반 시 일일 최대 10,000달러, 심하면 100,000달러 이상 벌금이 부과될 수 있습니다.
그리고, 세입자가 퇴거 후 재입주를 원할 경우, 세입자는 기존 임대료 수준으로 돌아갈 권리가 있고, 임시 주거 제공 또는 ‘임대 차액(Rent-gap)’ 보상을 받아야 합니다. 만일 세입자가 재입주를 원하지 않을 경우에는 임대인은 이사보조금(Moving allowance)과 임대차 차액 보상을 해주어야 합니다. 세입자는 온라인으로 해당 건물의 라이선스 신청 상태를 확인할 수 있고, 라이선스가 없는 상태에서 퇴거를 요구했다면 임대인은 불법행위 책임이 있을 수 있습니다. 임대인은 N13을 발송한 후 라이선스 신청 전에는 해당 임대단위의 퇴거를 요구하거나 입주자를 강제 이주시켜서는 안 됩니다. 시의 허가가 나기 전에 사실상 퇴거를 압박하면 위법이 됩니다. 임대인이 허가를 받은 뒤 수리·개조를 완료한 후에도 세입자가 재입주할 수 있도록 제 때 통지해야 합니다.
이처럼, 온타리오주에서 주거용 임대 사업을 하는 분들은 수시로 바뀌는 주택 임대차법 관련 조항을 정확히 이해하고 준수하는 것이 중요합니다.
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