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모기지 칼럼(84) 역모기지로 쓰는 '나만의 이야기'
김태완 모기지 칼럼(84)
- 박해련 기자 (press3@koreatimes.net)
- Feb 03 2026 03:48 PM
캐나다의 역모기지 시장은 최초진입자이면서 여전히 마켓리더인 Home Equity Bank를 필두로 지속적인 성장을 거듭해 왔습니다. 최근 5년간의 통계만 보더라도 약 2배 이상의 성장을기록했고, 가장 최근인 2024년에는 역모기지 포트폴리오가 약 88억 달러에 이르고 있습니다.
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이런 성장의 배경에는 먼저, 베이비붐 세대의 고령화가 빠르게 진행되면서, 집을 팔지 않고도 자산을 현금화하려는 수요가 커지고 있는 점을 들 수 있습니다. 두번째로 지난 10년간 주택가격이 크게 오르면서 집은 가장 큰 자산이 되었으나, 생활비 및 의료비 상승 등으로 이를 충당할 대안의 필요성이 커졌습니다. 이런 현상은 미국도 예외가 아니어서 최근 물가는 오르고 노년층에 대한 정부 지원금이 줄어들 가능성에 직면한 시니어들의 역모기지에 대한 수요가 증가하고 있는 것으로 나타납니다. 게다가 역모기지 상품에 대해 지금까지의 ‘마지막 수단’이라는 부정적인 이미지에서 벗어나 ‘은퇴전략의 도구’’로 인식이 확대되는 점과 그에 발맞추어 신규 경쟁 사업자들이 시장에 꾸준히 진입함으로써 소비자들의 선택권의 폭이 넓어지는 점도 빼놓을 수 없습니다.
시장 확대로 최근 몇년전 부터는 TV에 역모기지 광고도 심심찮게 등장하면서 잠재고객들의 눈길을 끌고 있습니다. 하지만, 여전히 역모기지를 선뜻 결정하지 못하는 분들이 가지는 오해는 여러가지로 나타나는데, 대체적으로 결국에는 집을 잃는다거나 그래서 자녀에게 물려줄 유산이 없어진다는 것등을 꼽습니다. 이러한 오해는 충분히 이유가 있는 것이지만 잘못 이해된 부분과는 180도 다른 측면이 있으므로 그런 부분도 동시에 고려해야 한다는 것을 이미 칼럼을 통해 여러차례 설명드린 바 있습니다.(<김태완의 모기지 칼럼> 중 역모기지(Reverse Mortgage)에 관한 칼럼 참조)
이번 칼럼에서는 이자율에 대한 오해를 좀 더 살펴보려고 합니다. 전통적인 주택담보대출은 매월 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 구조이지만, 역모기지는 월 납입 의무가 없습니다. 대신 집을 팔거나 최종 상환 시점에 원금과 누적 이자를 함께 정산하는 방식입니다. 여기에서 이자율의 차이에 대한 오해가 발생합니다. 일반적으로 역모기지는 일반 모기지에 비해 이자율이 높습니다. 따라서 일반모기지와 역모기지 사이의 이자율 차이만을 단순비교함으로써 역모기지에 대한 선택을 도외시하는 것은 두가지 상품간의 본질적인 차이를 고려하지 않은 오해에서 비롯된 것입니다.
역모기지의 이자율이 높은 것은 인컴이 없어도 모기지 승인이 가능하며, 매달 상환해야하는 납부금액이 “제로”라는 점 등 역모기가 가지는 특성을 기반으로 시장에서 형성된 가격이지만, 반면 이렇게 받은 모기지 금액을 아무런 제한 없이 자신의 용도에 맞게 사용함으로 삶의 질이 윤택해 질 수 있다는 점이야말로 역모기지를 원하는 잠재고객들이 가장 우선시 해야 할 가치입니다. 따라서 역모기지의 핵심 가치는 ‘낮은 이자율’이 아니라 ‘풍부한 현금흐름’임을 명확히 인식해야 합니다.
이런 혜택을 누리기 위해 역모기지를 고려하는 사람들은 대체로 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 고가의 주택 보유자, 소득은 줄었지만 자산은 많은 사람들(Asset-Rich/Cash-Poor), 복수 부동산 보유자 중 고금리 환경에서 임대 현금흐름이 압박받는 경우 등 입니다.
역모기지 잠재 수요자들에게 2026년의 경제환경은 더 큰 동기가 부여되는 시기라고 볼 수 있습니다. 기준금리는 과거 정점을 지나 완만한 안정국면에 진입했으나, 여전히 최저금리 시대보다는 높은 수준을 유지할 것으로 전망됩니다. 부동산 경기의 침체로 자금 경색을 탈피하기 위한 자산 매각도 여의치 않고, 향후 몇년이 지나야 적정가격 매각이 가능해 질 것으로 판단됩니다. 팬데믹 시즌 중 최저 금리로 얻은 모기지 갱신이 도래했으나 높은 금리로 인해 모기지 납부액이 늘어나는 부담이 있습니다. 여기에 더해 지속적으로 치솟는 생활비, 의료비, 돌봄비용 등은 가계의 부담을 가중시키고 있습니다. 이런 환경에서는 매월 지속되는 지출을 최소화하고 자산 기반의 유동성을 확보할 수 있는 전략을 선택함으로써 경제상황의 변화에 유연하게 대처하려는 자세가 필요합니다.
돈의 방정식(The art of money spending)의 저자 모건 하우젤(Morgan Housel)은 “돈은 숫자가 아니라 이야기다’라고 정의합니다. 돈과 관련하여 무엇이 중요한지, 무엇이 행복을 주는지, 어떻게 성공을 정의하는지 등에 대해 모두 다른 생각을 가진 우리 각자들의 이야기라는 것입니다.
역모기지는 내가 가진 자산을 이용해서 정기적으로 내야하는 비용을 최소화하는 가장 전략적인 수단입니다, 이를 통해 현금흐름을 풍부히 하고, 현재의 삶을 풍족하게 만들 수 있습니다. 물론 시간이 지날수록 내 자산의 가치는 줄어들 수도 있습니다. 하지만, 역모기지로 확보된 현금을 어떻게 쓰느냐에 따라 내가 누리는 삶의 만족감이 크게 달라지며, 부동산 시장의 변화에 따라 자산가치의 증대를 기대할 수도 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 ‘박제화된 자산’에 생명력을 불어 넣어 활력있는 삶을 가능하게 해 준다는 사실입니다.
모든 사람들이 처한 경제적 상황 및 재정형편은 각각 다를 수밖에 없습니다. 따라서 누구든 역모기지에 관심있는 분들은 자신의 상황에 맞게 역모기지의 목적을 명확히 하는 것이 중요합니다. 그렇게 해야 나의 목적에 맞는 나만의 역모기지를 통해 다른 사람들과는 다른 ‘나만의 이야기’를 써내려갈 수 있기 때문입니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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