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모기지 칼럼(85) ‘초불확실성의 시대’에 대처하는 법
김태완 모기지 칼럼(85)
- 캐나다 한국일보 편집팀 (public@koreatimes.net)
- Mar 10 2026 08:58 AM
전쟁의 연속입니다. 작년에는 ‘무역전쟁’이 가장 큰 화두였다면, 올해는 미/이스라엘이 이란을 침공하면서 발발한 ‘중동전쟁’이 언제 끝날지 알 수 없는 형국입니다. 2차 세계대전 후 약 80년 이상 유지되었던 국제질서는 이제 ‘예측’이라는 단어가 설 자리가 없을만큼 극단의 불안정성을 드러내고 있습니다. 이른바 불확실성을 뛰어 넘는 ‘초불확실성의 시대’가 된 것입니다. 경제가 가장 싫어하는 상황, ‘불확실성’이 극대화된 시대에 과연 모기지 소비자들은 어떻게 대처해 나가야 할까요?
언스플래쉬
2025년 말, 캐나다 주요 금융기관들은 2026년 모기지 금리에 대해 비교적 일관된 전망을 제시했습니다. 즉, 금리의 추가적인 인하 여력은 제한적이며, 경우에 따라 1~2회 인상 가능성도 배제할 수 없다는 것이었습니다. 당시에는 다소 보수적인 시나리오로 받아들여졌지만, 2026년 1분기가 지나가는 현재 시점에서 보면 이 전망은 단순한 ‘금리 변동 예측’이라기보다 ‘구조적 불확실성’에 대한 경고에 가까웠다고 할 수 있습니다.
게다가 중동지역 전쟁으로 유가 및 인플레이션율이 상승하면서 자동으로 금리의 인하 가능성은 낮아지고 오히려 상승할 가능성이 더욱 커집니다. 하지만 역설적으로, 전쟁이 길어져서 물가상승과 소비감소로 전세계 경기가 침체일로에 빠지면 경기부양을 위한 금리인하의 가능성도 배제할 수는 없습니다.
모기지 소비자들이 금리에 대해 흔히 범하는 오류 중 하나는 금리를 ‘오르느냐, 내리느냐’의 방향성에만 집착하는 경향입니다. 그러나 현재 글로벌 경제환경은 금리 수준 자체라기 보다는 ‘시장/금리 변동성(regime volatility)’이 핵심 리스크로 작동하는 국면에 진입했다는 것입니다.
중은은 인플레이션 통제와 경기 둔화 사이에서 정책금리를 중립 수준에 고정하려는 유인을 가지고 있지만, 그 정책의지는 점점 경제 외생변수에 의해 제약받고 있습니다. 앞서 언급한 무역전쟁, 보호무역주의 등이 대표적인 예이며, 최근의 중동지역 전쟁은 지정학적 리스크를 최고조로 끌어올리고 있습니다.
이와 같은 현재 진행형 사건들은 통화정책의 전통적 작동 메커니즘을 교란시킬 가능성이 높습니다. 유가상승, 수입물가 상승을 통해 비용 인플레이션(cost-push inflation)을 유발하는 반면, 동시에 교역량 감소를 통해 경제 성장을 저하시킵니다.
즉, 중앙은행 입장에서는 금리를 올려야 할 이유와 내려야 할 이유가 동시에 발생하는 정책 딜레마가 구조화된다는 의미입니다. 이제 더 이상 경제 성장 둔화가 저금리를 보장하는 바로미터로 읽힐 수 없는 시대가 다가왔습니다. 최근 중은 부총채(Sharon Kozicki)가 “경기 침체 국면인 현재에도 이자율이 오를 수 있음”을 피력한 것이야말로 전통적인 금융시장 분석의 틀과 대응정책 들이 더 이상 과거처럼 작동하지 않는 ‘구조적 불확성의 시대’가 이미 도래했음을 책임있는 당국자의 입을 통해 인정한 것으로 볼 수 있습니다.
이런 이유로 캐나다 모기지 시장에 중요한 중기적인 변화가 야기될 것으로 보입니다. 먼저, 장기채 수익률이 상승하면서, 고정 모기지 금리는 동반 상승하게되며, 기준금리가 하락하는 경우에도 하방경직성을 보일 가능성이 높습니다.
변동형 상품은 여전히 고정모기지에 비해 단기적으로 유리할 수 있으나, 금리 인상 사이클의 재개 가능성이 여전하다는 점에서 예기치 못한 커다란 위험에 직면할 수도 있습니다. 그리고 요즘과 같은 불확실성의 시대에는 단순한 금리 하락만을 전제로 한 리파이낸싱 전략이 유효한 기대수익을 제공하지 못할 가능성이 크다는 점도 염두에 두어야 합니다.
이제 모기지 소비자는 ‘최저 금리 추구자’가 아니라 ‘금리 리스크 관리자(Interest Rate Risk Manager)’로서 행동해야 합니다. 이렇게 하기 위해서는 몇가지 전략을 이용할 수 있습니다. 일반적으로는 잘 쓰이지는 않지만, 지금과 같은 ‘혼돈의 시대’에는 한 번쯤 고려해봄직 한 중장기적인 전략으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
첫번째는 부분 고정화 전략(Hybrid Structuring)으로, 전체 모기지중 일부는 고정으로 일부는 변동으로 설정해서 이자율 변동에 따른 리스크를 헤지(Hedge)하는 방법입니다.
두번째는 만기 분산 전략(Term Laddering) 입니다. 이는 전체 모기지를 하나의 만기(term)가 아니라 여러기간으로 분산시켜 특정 시점의 금리 쇼크에 대한 노출을 최소화하는 전략입니다.
그리고 자금 여력이 있는 소비자라면 조기 상환(Prepayment Privilege) 옵션을 전략적으로 활용함으로써 불확실성 시대의 높은 파고를 지혜롭게 넘길 수도 있습니다. 이러한 전략들은 모기지 소비자 모두에게 동일하게 적용될 수 있는 것이 아니라, 모기지 은행, 보유한 상품, 본인의 재무 상황 등에 따라 적용가능성 및 타당성에 대한 판단이 각양각색으로 나타나기 때문에 전문가와의 상담을 통한 진행이 필수적입니다.
2026년의 모기지 시장은 더 이상 금리 하락 사이클에만 기대어 1차원적인 의사결정을 내릴 수 있는 환경이 아닙니다. 앞서 설명한 비통화적 요인이 금리 변동에 직접적인 영향을 미치는 ‘초불확실성의 시대’에 맞게 소비자의 행동양식 역시 변화해야 합니다.
불확실성은 제거할 수 있는 대상이 아니라 관리해야 할 대상이므로, 향후 시장에서 살아남을 소비자는 ‘예측에 능한 사람’이 아니라 불확실성의 시대에 맞게 ‘구조를 설계하는 사람’이 될 것입니다. 따라서 시장의 불확실성에 기초한 금리의 등락에 따라 일희일비 할 것이 아니라 각자의 재무상황을 바탕으로 ‘재무적 회복탄력성’이 제고될 수 있는 방향으로 모기지를 포함한 모든 금융자산의 구조를 면밀히 재설계해야 할 때 입니다.
김태완 | JP Mortgage Services
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