요즘 오퍼에는 ‘조건’이 없다?

[문] 요즘은 마켓이 뜨거운 때지만 우리는 주택을 사려고 한다. 중개인들은 이런 때 오퍼에 조건을 여러 개 붙이면 안된다고 말한다. 이 경우 조심할 점은?

경쟁시장에 뛰어들었다면 자신들을 보호하기 위한 조건(condition)들을 제쳐두고라도 경쟁에서 이기려는 유혹을 받는다.

오퍼를 내기전 부동산 전문가와 의논해서 전략을 세우는 것이 필요하며 동시에 ‘조건을 버리는 조건’에 대해서 검토해야 한다. 조건을 버리는데 따른 위험성은 무엇인가? 또 그럴만한 가치가 있는지 등을 조목조목 따져본다.

 일반적으로 오퍼에 넣는 조건은 매물을 감정가와 함께 실제로 살피는 것, 예를 들면 지하실에 물이 새는 데는 없는지, 지붕에 하자는 없는 지 등을 찾는 것이다. 이보다 중요한 것은 자금조달이 원활한지, 은행에서 모기지를 받을 수 있는지 등이다.

요즘 금융기관은 모기지 검사에 몹시 까다롭기 때문에 자칫하면 모기지신청이 거부될 수 있다. 이밖에 매도자가 소유권을 실제로 가졌는지 등을 확인하는 것이다. 

부동산 검사는 건물에 결함이 있는지, 아니면 앞으로 잠재적으로 큰 결함이 있는지를 살펴보는 것이다. 벽속에 사용이 금지된 아스베스토 열 절연체가 있는지 등이다. 심각한 문제가 발견되면 이로 인해 소유주가 가격을 내려줄 지 여부를 결정할 수 있다.

금융조건은 구매자가 주택담보 대출을 받을 수 있는지. 오퍼전쟁이 벌어지는 시장에서 주택평가 기관이 해당 부동산 가치가 매매가격보다  적다고 판단하면 그 차이를 어떻게 누가 보충하는가.

부동산변호사가 담당하는 소유권상태(state of title)는 주택소유권에 연관된 모든 계약이나 보류 중인 계약, 지역권(easement: 남의 땅을 특정목적으로 이용할 수 있는 권리),건물 증축 등에 대한 제한, 통행권(Right of way), 정부에 등록된 주택담보대출 또는 체납한 공공요금들이 드러난다. 지목(zoning) 검사도 반드시 필요하다. 예, 지하실을 빌려 음식점을 하려 할 때 정부가 허가해 주는지 등을 계약전에 알아야 한다.) 

콘도 구매자의 경우, 건물상태 증명서를 요청한다. 콘도운영 법인의 재무상태, 세금체납이나 미래의 대형세금부과 예상액, 월 관리비, 예비비는 얼마나 비축했는지, 콘도법인의 내규에는 어떤 내용이 들어있는지  등을 알아본다.

오퍼에 기재하는 ‘조건’(condition)은 반드시 기한이 있다. 예를 들면 지목을 체크한다든지, 모기지 승인을 받는다든지 하는 조건에 1개월 또는, 1주일을 준다든지 끝나는 날짜를 준다. 날짜가 지나면 조건은 충족되거나 포기되고 계약은 유지되거나 해약된다. 

오퍼를 내기 전 모든 위험성을 나열, 이해하고 또 부동산 중개업자 및 변호사와 반드시 의논해야 한다.

그러므로 질문자가 컨디션을 여러 개 붙일 수 없는 지금같은 경우 아무 컨디션없이 오퍼를 냈다가 매도자가 수락했는데 모기지 승인이 나지 않아서 계약마감일에 클로징을 못했다면 계약금(deposit)을 빼앗길 수 있다.

[Real Estate Council of Ontario제공]